Regels 2026 · laatst gecontroleerd op 26-10-2026
Overwaarde: berekenen, opnemen en slim gebruiken in 2026
Kort antwoord
Overwaarde is het verschil tussen de huidige waarde van je huis en je hypotheekschuld. Is je woning € 450.000 waard en heb je nog € 280.000 schuld, dan heb je € 170.000 overwaarde. Die kun je opnemen door je hypotheek te verhogen, tot maximaal 100% van de woningwaarde en zolang je inkomen het toelaat. Gebruik je het geld voor verbouwen of verduurzamen, dan is de rente aftrekbaar. Voor een auto, vakantie of schenking is dat niet zo. Bereken je overwaarde hieronder.
Op deze pagina lees je hoe je overwaarde berekent en vaststelt, welke drie manieren er zijn om haar op te nemen, wat dat kost, wanneer de rente aftrekbaar is en waar de valkuilen zitten: de bijleenregeling bij verhuizen, overwaarde voor een auto en het opnemen na je pensioen.
Rekentool 2026
Overwaarde berekenen
Je overwaarde (indicatie)
€ 0
- Maximaal op te nemen (100% van de waarde)
- € 0
- Schuld na opnemen
- € 0
- Schuld als % van de waarde
- 0%
- Extra bruto maandlast
- € 0
- Extra netto maandlast
- € 0
Annuïtair over 30 jaar. Netto: 37,56% renteaftrek, alleen als je het geld aan je eigen woning besteedt. Of je het bedrag ook mag lenen, hangt daarnaast af van je inkomen. De bank laat de waarde vaststellen met een taxatie.
Hoe stel je je overwaarde vast?
Voor een eerste indicatie kun je de WOZ-waarde gebruiken, die je op het WOZ-waardeloket opzoekt, of de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in je straat. De WOZ-waarde loopt wel altijd achter: hij is bepaald op 1 januari van het jaar ervoor. Wil je echt overwaarde opnemen, dan laat de bank de marktwaarde vaststellen met een taxatierapport van een erkend taxateur. Dat kost € 550 tot € 800. Bij kleinere verhogingen accepteren sommige banken een goedkopere modelmatige waardebepaling. Ben je benieuwd wat je huis nu ongeveer waard is? Lees dan wat is mijn huis waard.
Drie manieren om overwaarde op te nemen
| Manier | Hoe het werkt | Notaris nodig? | Geschikt als |
|---|---|---|---|
| Hypotheek verhogen bij je huidige bank | Een extra leningdeel bij je eigen geldverstrekker | Nee, als het totaal binnen het bedrag blijft dat bij de notaris is ingeschreven (onderhandse verhoging) | Je huidige bank een goede rente biedt |
| Tweede hypotheek bij een andere bank | Een nieuwe lening met een tweede hypotheekrecht op je woning | Ja | Je huidige bank niet wil verhogen; de rente is vaak hoger |
| Hele hypotheek oversluiten | Alles bij een nieuwe geldverstrekker, inclusief het extra bedrag | Ja | Je rentevaste periode toch afloopt |
Bij elke route toetst de bank opnieuw je inkomen. Je kunt dus niet automatisch alle overwaarde opnemen. Wat je kunt lenen, zie je op maximale hypotheek berekenen. Meer over het verhogen zelf lees je bij hypotheek verhogen en tweede hypotheek. Wil je meteen je hele hypotheek bekijken, ga dan naar hypotheek oversluiten.
Wat kost overwaarde opnemen?
| Kostenpost | Indicatie 2026 | Aftrekbaar bij gebruik voor je woning? |
|---|---|---|
| Taxatierapport | € 550 – € 800 | Ja |
| Advies en bemiddeling | € 1.000 – € 2.000 | Ja |
| Notaris (alleen bij nieuwe of hogere inschrijving) | € 600 – € 900 | Ja |
| NHG-provisie (als de hele hypotheek binnen de grens blijft) | 0,4% van het extra bedrag | Ja |
Wanneer is de rente aftrekbaar?
De rente op het extra bedrag is alleen aftrekbaar als je het geld gebruikt voor de aankoop, verbetering of het onderhoud van je eigen woning, en je het annuïtair of lineair in maximaal 30 jaar aflost. Bewaar daarom de facturen van je verbouwing. Een overzicht:
| Je gebruikt de overwaarde voor | Rente aftrekbaar? |
|---|---|
| Verbouwing, aanbouw, nieuwe keuken of badkamer | Ja |
| Isolatie, zonnepanelen, warmtepomp | Ja |
| Groot onderhoud (dak, kozijnen) | Ja |
| Kosten koper van je volgende woning | Ja, binnen de bijleenregeling |
| Auto, caravan of boot | Nee |
| Vakantie, studie van een kind of schenking | Nee |
| Aflossen van een persoonlijke lening of creditcard | Nee |
Is de rente niet aftrekbaar, dan valt de schuld in box 3. Daar mag je haar, boven een drempel, van je vermogen aftrekken. Zie de Belastingdienst voor de bedragen van dit jaar.
Twijfel je welke route voor jou het goedkoopst is: verhogen, een tweede hypotheek of oversluiten? We rekenen het gratis voor je door.
Overwaarde bij verhuizen: de bijleenregeling
Verkoop je je huis met overwaarde en koop je een nieuw huis, dan geldt de bijleenregeling. De overwaarde wordt je eigenwoningreserve. Steek je die niet in je nieuwe woning, dan is de rente over dat deel van je nieuwe hypotheek niet aftrekbaar. Je mag de overwaarde wel gebruiken voor de kosten koper van je nieuwe huis, zoals overdrachtsbelasting en notaris. De eigenwoningreserve vervalt na drie jaar. Meer daarover lees je op overwaarde gebruiken voor kosten koper.
Twee rekenvoorbeelden
Een verbouwing van € 50.000
Ahmed en Lotte hebben een huis van € 450.000 met nog € 280.000 schuld. Ze nemen € 50.000 op voor een aanbouw en isolatie. Bij 4,3% rente en 30 jaar annuïtair gaan hun maandlasten € 247 bruto omhoog. Omdat het geld naar hun woning gaat, is de rente aftrekbaar: netto betalen ze in het eerste jaar ongeveer € 180 per maand extra. Hun schuld komt op 73% van de woningwaarde. Dat is ruim onder de grens waarboven banken een hogere risico-opslag rekenen.
Een auto van € 25.000
Ook als de rente niet aftrekbaar is, kan overwaarde aantrekkelijk lijken voor een auto: verspreid over 30 jaar betaal je maar € 124 per maand. In totaal ben je dan wel € 44.500 kwijt, terwijl de auto na tien jaar weinig meer waard is. Los je het extra deel in vijf jaar af, dan betaal je € 464 per maand en in totaal € 27.800. Een persoonlijke lening van vijf jaar tegen bijvoorbeeld 7,5% kost in totaal ongeveer € 30.000. Kies dus niet automatisch voor de laagste maandlast. Kijk naar wat je in totaal betaalt en hoe lang de aankoop meegaat.
Extra lenen voor verduurzaming
Voor energiebesparende maatregelen mag je tot 106% van de woningwaarde lenen. Ook voor je inkomenstoets geldt extra ruimte: afhankelijk van je energielabel tot € 20.000 extra voor verduurzaming van een bestaande woning. Denk aan isolatie, HR++- of triple glas, zonnepanelen of een (hybride) warmtepomp. Daarnaast bestaan er gemeentelijke regelingen en een lening van het Nationaal Warmtefonds. Lees meer bij verbouwing financieren met overwaarde.
Overwaarde opnemen na je pensioen
Ben je met pensioen, dan toetst de bank je AOW en pensioen. Die liggen vaak lager dan je oude salaris, waardoor een gewone verhoging soms niet lukt. Voor 55-plussers en gepensioneerden bestaan speciale producten, zoals een verzilverhypotheek of een lening waarbij je de rente niet maandelijks betaalt maar laat oplopen. Die worden pas afgelost bij verkoop of overlijden. Dat geeft lucht, maar je erfgenamen erven minder. Laat dit daarom altijd goed doorrekenen.
Waar moet je op letten?
- Woningwaarde kan dalen. Leen je tot het maximum en daalt de prijs, dan kun je bij verkoop een restschuld hebben.
- Hogere risico-opslag. Banken rekenen een hogere rente naarmate je schuld dichter bij de woningwaarde komt. Een extra lening kan dus ook de rente op je bestaande lening verhogen als je in een hogere klasse valt.
- Rentevaste periode. Het extra deel krijgt de rente van vandaag, die hoger kan zijn dan je huidige rente.
- Maandlasten op de lange termijn. Reken ook met je inkomen na pensionering.
Veelgestelde vragen over overwaarde
Hoe bereken ik mijn overwaarde?
Trek je hypotheekschuld af van de marktwaarde van je huis. Bij een waarde van € 450.000 en een schuld van € 280.000 is je overwaarde € 170.000. Voor een officiële vaststelling heb je een taxatierapport nodig.
Hoeveel overwaarde mag ik opnemen?
Tot maximaal 100% van de marktwaarde van je woning, en alleen als je inkomen de hogere maandlasten toelaat. Voor energiebesparende maatregelen mag je tot 106% lenen.
Mag ik overwaarde gebruiken voor een auto?
Ja, de meeste banken staan dat toe. De rente is dan niet aftrekbaar en de schuld valt in box 3. Verspreid over 30 jaar betaal je bovendien veel meer rente dan de auto waard is.
Is de rente over opgenomen overwaarde aftrekbaar?
Alleen als je het geld besteedt aan de aankoop, verbetering of het onderhoud van je eigen woning en het annuïtair of lineair aflost in maximaal 30 jaar.
Heb ik een notaris nodig om overwaarde op te nemen?
Niet als je hypotheek binnen het bedrag blijft dat al bij de notaris is ingeschreven. Dat heet een onderhandse verhoging. Ga je daarboven, of neem je een tweede hypotheek bij een andere bank, dan is een notaris wel nodig.
Wat kost overwaarde opnemen?
Reken op € 1.500 tot € 3.500 voor taxatie, advies en eventueel een notaris. Gebruik je het geld voor je woning, dan zijn die kosten aftrekbaar.
Kan ik overwaarde opnemen als ik met pensioen ben?
Dat kan, maar de bank toetst je pensioeninkomen. Lukt een gewone verhoging niet, dan zijn er speciale producten voor senioren, zoals een verzilverhypotheek.
Laatst gecontroleerd op 26-10-2026 · Bronnen: Wet inkomstenbelasting 2001 (eigen woning, bijleenregeling), Tijdelijke regeling hypothecair krediet, WOZ-waardeloket, Nationaal Warmtefonds. Bedragen zijn indicaties.