Senioren 2026 · bijgewerkt op 13 november 2026
Huis verkopen en terughuren: hoe werkt het en wat kost het?
Kort antwoord
Een woning van € 400.000 die je verkoopt en terughuurt, kost in voorbeelden vaak rond € 2.000 huur per maand: een starthuur van ongeveer 6% van de woningwaarde per jaar.
Bij huis verkopen en terughuren (sale-and-leaseback) verkoop je je woning aan een belegger en blijf je er als huurder wonen; je overwaarde komt in één keer vrij. In de vrije sector mag de huur in 2026 met maximaal 4,4% per jaar stijgen.
Vaak zijn de alternatieven goedkoper, zoals een Verzilverlening (vanaf 10 jaar voor je AOW-leeftijd) of een hogere hypotheek.
Rekentool 2026
Vrijkomend vermogen tegenover huurlasten
Vrijkomend vermogen
€ 305.000
- Huur per maand in jaar 1
- € 2.250
- Huur per maand in jaar 10
- € 2.936
- Totaal huur in 10 jaar
- € 309.525
- Vermogen op aan huur na
- 9,9 jaar
Vrijkomend vermogen = koopprijs min hypotheek, vóór notaris- en advieskosten. Geen rendement of belasting over het vrijgekomen geld (box 3) meegerekend. Huurstijging is een aanname; het wettelijke maximum voor vrije-sectorhuur is in 2026 4,4%. Je huidige hypotheeklast valt weg, die is hier niet verrekend.
Hoe werkt huis verkopen en terughuren?
Je verkoopt je woning aan een partij die hem verhuurt, en tegelijk teken je een huurcontract voor dezelfde woning. De notaris lost je hypotheek af uit de koopsom.
Wat overblijft, staat op je rekening. Vanaf dat moment ben je huurder: de eigenaar is verantwoordelijk voor groot onderhoud en jij betaalt huur.
- Waardebepaling: de aanbieder laat de woning taxeren en doet een bod.
- Voorstel: je krijgt een koopprijs en een huurvoorstel, met huurstijging en looptijd.
- Onafhankelijke toets: laat de koopprijs, de huurovereenkomst en de gevolgen voor toeslagen en belasting controleren voordat je tekent.
- Levering en huurstart: bij de notaris gaat de woning over en begint het huurcontract.
Welke soorten aanbieders zijn er?
| Type aanbieder | Hoe het meestal werkt | Let op |
|---|---|---|
| Gespecialiseerde belegger in seniorenwoningen | Koopt de woning, verhuurt aan jou met een huurcontract voor onbepaalde tijd | Koopprijs ligt vaak onder de marktwaarde; vraag naar huurstijging en onderhoud |
| Partij die maandelijks uitkeert | Je verkoopt, blijft wonen en ontvangt een deel van de opbrengst in termijnen | Je loopt risico als de partij in de problemen komt; vraag hoe je geld is afgezonderd |
| Familielid of eigen netwerk | Een kind of familielid koopt en verhuurt aan jou | Zakelijke huur en marktconforme prijs vastleggen, anders gevolgen voor schenk- en erfbelasting |
Ontvang je ongevraagd een brief van een partij die "interesse heeft in je woning"? Je bent niet verplicht daarop te reageren. Per saldo houd je bij deze constructie vaak minder over dan wanneer je zelf verkoopt en verhuist.
Voordelen en nadelen van verkopen en terughuren
| Voordelen | Nadelen |
|---|---|
| Je blijft in je vertrouwde huis en buurt wonen | De huur is hoog in verhouding tot je oude hypotheeklast |
| Je hebt direct beschikking over je overwaarde | Je profiteert niet meer van waardestijging |
| Groot onderhoud ligt bij de eigenaar | Je vermogen kan na een relatief korte periode op zijn aan huur |
| Je hebt geen hypotheek meer | Meer vermogen in box 3 en mogelijk minder recht op toeslagen |
| Snel geregeld, zonder verhuizing | Je bent afhankelijk van hoe de nieuwe eigenaar met onderhoud en klachten omgaat |
Rekenvoorbeeld: een woning van € 450.000, verkocht voor 90% met een openstaande hypotheek van € 100.000, levert € 305.000 op. Bij een starthuur van 6% betaal je € 2.250 per maand.
Met 3% huurstijging per jaar heb je het vrijgekomen geld na ongeveer tien jaar volledig aan huur uitgegeven, zonder dat je er iets anders mee hebt gedaan. Zet je eigen woningwaarde, restschuld en huurvoorstel ernaast voordat je tekent.
Welke alternatieven zijn er om overwaarde te verzilveren?
Bij de meeste alternatieven voor verkopen en terughuren blijf je eigenaar van de woning, en daardoor kosten ze vaak minder.
| Alternatief | Hoe het werkt | Voorwaarde of doelgroep |
|---|---|---|
| Hypotheek verhogen | Je leent extra op je woning, getoetst op je (pensioen)inkomen | Als je inkomen ruim genoeg is voor de extra maandlast |
| Verzilverlening (SVn) | Lening via je gemeente of provincie; rente wordt jaarlijks bij de schuld opgeteld, je betaalt niet maandelijks | Vanaf 10 jaar voor je AOW-leeftijd, alleen in deelnemende gemeenten, vaak voor woningaanpassing of verduurzaming |
| Opeethypotheek of verzilverhypotheek | Geldverstrekker leent op basis van de woningwaarde, rente wordt bijgeschreven | Senioren met veel overwaarde en weinig inkomen |
| Verkopen en kleiner gaan wonen | Je verkoopt zelf op de vrije markt en koopt of huurt iets kleiners | Als je toch al wilt verhuizen naar een gelijkvloerse woning |
Bij een Verzilverlening ligt de rente 40 jaar vast en wordt die jaarlijks opgeteld bij je schuld. Je lost af bij verkoop van de woning of na het overlijden van de langstlevende.
De lening is er alleen als je gemeente meedoet; je hebt een toewijzingsbrief van de gemeente of provincie nodig.
In welke situaties komt verkopen en terughuren voor?
- Je hebt geen erfgenamen of wilt bewust je vermogen bij leven gebruiken.
- Je inkomen is te laag voor een hogere hypotheek en je gemeente biedt geen Verzilverlening.
- Je wilt geen zorgen meer over groot onderhoud en de huur past ruim in je pensioeninkomen.
- Je verwacht er nog een beperkt aantal jaren te wonen en wilt niet twee keer verhuizen.
Verwante pagina's
Veelgestelde vragen over huis verkopen en terughuren
Hoeveel huur betaal je na verkopen en terughuren?
De starthuur ligt in voorbeelden vaak rond 6% van de woningwaarde per jaar. Bij een woning van 400.000 euro is dat ongeveer 2.000 euro per maand. Daarna stijgt de huur jaarlijks; in de vrije sector met maximaal 4,4% in 2026.
Krijg je de volle marktwaarde als je verkoopt en terughuurt?
Meestal niet. Een belegger koopt een verhuurde woning en houdt rekening met zijn rendement, dus de koopprijs ligt vaak onder wat je op de vrije markt krijgt. Laat de woning onafhankelijk taxeren en vergelijk het bod.
Mag ik na verkopen en terughuren blijven wonen?
Ja, zolang het huurcontract loopt en je de huur betaalt. Een contract voor onbepaalde tijd heeft geen einddatum. Kun je de huur later niet meer opbrengen, dan moet je alsnog verhuizen.
Wat is een Verzilverlening?
Een lening van SVn via deelnemende gemeenten en provincies voor huiseigenaren vanaf 10 jaar voor de AOW-leeftijd. De rente staat 40 jaar vast en wordt jaarlijks bij de schuld opgeteld.
Je lost af bij verkoop van de woning of na overlijden van de langstlevende.
Wat zijn de fiscale gevolgen van verkopen en terughuren?
Je hebt geen hypotheekrenteaftrek en geen eigenwoningforfait meer. Het vrijgekomen geld valt in box 3 en kan zorgen voor vermogensbelasting en minder recht op huurtoeslag of zorgtoeslag. Laat dit vooraf doorrekenen.
Laatst bijgewerkt op 13-11-2026 · Bron: SVn over de Verzilverlening. Uitkomsten zijn indicaties.