Regels en bedragen 2026 · laatst gecontroleerd op 26-10-2026

Hypotheek afsluiten in 2026: stappen, kosten en voorwaarden

Op deze pagina vind je het hele traject: hoe je stap voor stap een hypotheek afsluit, wat elke kostenpost in 2026 kost en wat daarvan aftrekbaar is, hoe je kiest tussen een annuïteiten- en lineaire hypotheek, wanneer NHG loont en wat er geldt als je samen, als zzp’er of na je vijftigste koopt. Twee uitgewerkte voorbeelden laten zien wat een starter en een doorstromer echt nodig hebben.

Zo sluit je een hypotheek af: het stappenplan

De volgorde is bij elke bank hetzelfde. Wie de stappen kent, voorkomt de twee duurste fouten: een bod uitbrengen zonder te weten wat je kunt lenen, en de termijn van je financieringsvoorbehoud laten verlopen.

1. Bereken wat je kunt lenen. Je maximale hypotheek hangt af van je inkomen, de rente, je andere schulden en het energielabel. Doe dit vóór je gaat bezichtigen, met de rekentool maximale hypotheek berekenen.
2. Plan een oriënterend adviesgesprek. Een adviseur kijkt naar je hele situatie, ook naar zaken die een rekentool mist: een tijdelijk contract, zzp-inkomen, studieschuld of een partner met een eigen woning.
3. Breng een bod uit en teken de koopovereenkomst. Neem een financieringsvoorbehoud op, meestal 4 tot 6 weken. Lukt de financiering niet binnen die termijn, dan kun je kosteloos van de koop af. Na het tekenen heb je drie dagen bedenktijd.
4. Vraag een offerte aan en zet de rente vast. De adviseur dient de aanvraag in bij de bank die het beste bij je past. Met een renteaanbod staat je rente een aantal maanden vast; daalt de rente in die periode, dan krijg je bij de meeste banken de lagere rente.
5. Laat de woning taxeren en lever je documenten aan. De taxateur bepaalt de marktwaarde. Je levert onder meer een werkgeversverklaring, salarisstroken en bankafschriften aan.
6. Teken het bindend aanbod. Na de beoordeling van al je stukken stuurt de bank een definitief aanbod. Heb je dat vóór het einde van je financieringsvoorbehoud, dan is de koop rond.
7. Regel de waarborgsom. Meestal 10% van de koopsom, te storten bij de notaris of vervangen door een bankgarantie. Die kost een paar honderd euro.
8. Passeer bij de notaris. Je tekent de leveringsakte en de hypotheekakte. De bank maakt het geld over, de notaris betaalt de verkoper, en je krijgt de sleutel.

Hoeveel hypotheek kun je krijgen?

Alle banken gebruiken dezelfde wettelijke leennormen uit de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. Als vuistregel leen je bij 4,2% rente en 10 jaar vast ongeveer 4 tot 4,6 keer je bruto jaarinkomen. Twee grenzen gelden altijd:

• Inkomen: een vast percentage van je inkomen mag naar woonlasten. Het tweede inkomen telt sinds 2024 volledig mee. Alleenstaanden met een inkomen boven € 30.000 krijgen in 2026 € 17.000 extra leenruimte.
• Woningwaarde: je leent maximaal 100% van de marktwaarde. Voor energiebesparende maatregelen mag je daar tot 6% bovenop lenen. Kosten koper kun je niet meefinancieren.

Het exacte bedrag voor jouw inkomen reken je uit op maximale hypotheek berekenen. Wat je daarna per maand betaalt, zie je op maandlasten berekenen.

Kosten van een hypotheek afsluiten in 2026

Naast de koopsom betaal je kosten koper. Die moet je uit eigen geld betalen. Een deel ervan mag je wel aftrekken van je inkomstenbelasting:

Kostenpost	Gangbaar bedrag 2026	Aftrekbaar?
Overdrachtsbelasting eigen woning	2% van de koopsom (€ 0 met startersvrijstelling)	Nee
Notaris: leveringsakte	€ 700 – € 1.100	Nee
Notaris: hypotheekakte	€ 700 – € 1.000	Ja
Taxatierapport	€ 550 – € 800	Ja
Hypotheekadvies en bemiddeling	€ 2.000 – € 3.500	Ja
Borgtochtprovisie NHG	0,4% van de hypotheek	Ja
Bankgarantie of waarborgsom	€ 150 – € 400 (garantie)	Ja
Bouwkundige keuring (aanrader)	€ 300 – € 500	Nee

Startersvrijstelling. Ben je 18 tot en met 34 jaar, koop je een woning om er zelf in te wonen en heb je de vrijstelling nooit eerder gebruikt? Dan betaal je in 2026 geen overdrachtsbelasting, zolang de woning maximaal € 555.000 waard is. Ligt de waarde ook maar één euro hoger, dan betaal je 2% over het hele bedrag. In 2027 gaat de grens naar € 615.000. De datum van de akte bij de notaris bepaalt welk jaar geldt. Voor woningen die je niet zelf bewoont, zoals een verhuurde woning, geldt sinds 2026 een tarief van 8% (SRA).

Twee rekenvoorbeelden

Starter: Lisa (31) koopt een appartement van € 400.000

Lisa valt onder de startersvrijstelling en betaalt dus geen overdrachtsbelasting. Haar kosten koper zijn notaris € 1.900, taxatie € 650, advies € 3.000 en NHG-kosten van ongeveer € 1.560, samen € 7.110. Ze heeft € 15.000 gespaard. Daarmee betaalt ze de kosten koper, en de overige € 7.890 gaat van de koopsom af. Ze leent dus € 392.110 met NHG. Tegen 4,2% rente is haar bruto maandlast € 1.917. Na renteaftrek betaalt ze in het eerste jaar ongeveer € 1.446 netto.

Doorstromer: Mark en Sanne (beiden 38) kopen een woning van € 520.000

Zij betalen 2% overdrachtsbelasting: € 10.400. Met de vaste kosten erbij komen hun kosten koper op € 15.950. Ze brengen € 40.000 in uit de verkoop van hun appartement en lenen € 495.950. Dat is meer dan de NHG-grens van € 470.000, dus ze lenen zonder NHG en betalen een iets hogere rente. Bij 4,5% is de bruto maandlast € 2.513, netto ongeveer € 1.871. Hun inkomen moet daarvoor samen rond de € 110.000 bruto per jaar zijn.

Welke hypotheekvorm kies je?

Voor hypotheekrenteaftrek moet een nieuwe lening in maximaal 30 jaar minstens annuïtair worden afgelost. Daarom kiezen bijna alle kopers voor een van deze twee vormen, soms aangevuld met een aflossingsvrij deel:

	Annuïteitenhypotheek	Lineaire hypotheek	Aflossingsvrij deel
Maandlast	Bruto gelijk, netto stijgt langzaam	Begint hoog, daalt elke maand	Alleen rente
Totale rente over 30 jaar	Hoger	Laagst	Hoogst
Renteaftrek	Ja	Ja	Nee (bij nieuwe lening)
Maximale leenruimte	Hoogst	Lager, door hoge startlast	Max. 50% van de woningwaarde
Past bij	De meeste kopers	Wie snel schuld wil afbouwen	Eigen vermogen, overwaarde

Meer uitleg vind je op annuïteitenhypotheek en aflossingsvrije hypotheek.

Rentevaste periode en NHG

De rente staat vast voor de periode die je kiest, van 1 tot 30 jaar. Kies je korter dan 10 jaar, dan rekent de bank voor je leenruimte met minimaal 5% toetsrente, waardoor je minder kunt lenen. De meeste kopers kiezen 10 jaar vast. Wil je zekerheid tot je hypotheek grotendeels is afgelost, dan is 20 jaar het overwegen waard. Op rentevaste periode kiezen zetten we de afwegingen op een rij. De actuele tarieven per bank staan op actuele hypotheekrente.

Met de Nationale Hypotheek Garantie krijg je een lagere rente. Bovendien kan een restschuld worden kwijtgescholden als je je woning door werkloosheid, scheiding of overlijden van je partner met verlies moet verkopen. In 2026 kan dat tot een hypotheek van € 470.000, of € 498.200 als je energiebesparende maatregelen meefinanciert. In 2027 stijgt de grens naar € 500.000. De eenmalige kosten zijn 0,4% van het hypotheekbedrag, en die zijn aftrekbaar.

Bijzondere situaties

• Samen kopen met meerdere personen. Met je partner, je ouders of vrienden kan dat; de inkomens tellen samen. Maak wel afspraken over wat er gebeurt als een van jullie eruit wil. Lees meer bij hypotheek afsluiten met meerdere personen en samen een huis kopen met je ouders.
• Zzp'er of ondernemer. Banken kijken naar het gemiddelde van je laatste drie jaarcijfers, of naar een inkomensverklaring van een erkende rekenexpert. Met minder dan drie jaar historie zijn er ook mogelijkheden, maar bij minder banken.
• Tijdelijk contract of flexibel inkomen. Met een intentieverklaring van je werkgever of een perspectiefverklaring telt je inkomen vaak volledig mee.
• Na je vijftigste of rond je pensioen. Bereik je binnen tien jaar de AOW-leeftijd, dan toetst de bank ook je verwachte pensioeninkomen. Na de AOW-leeftijd gelden hogere woonquotes. Een kortere looptijd of een deels aflossingsvrije hypotheek kan dan beter passen.
• Een lopende lening of creditcardlimiet verlaagt je leenruimte. Los kleine leningen zo mogelijk af voordat je de aanvraag indient.

Online afsluiten of met advies?

Je kunt een hypotheek ook zonder advies afsluiten, execution only. Je kiest dan zelf de bank, de hypotheekvorm en de rentevaste periode, en je bent zelf verantwoordelijk als die keuze niet past. Dat bespaart advieskosten, maar je mist de vergelijking tussen banken, de controle op de voorwaarden en de begeleiding bij taxatie en notaris. Het hele traject verloopt tegenwoordig grotendeels digitaal, ook mét advies. Alleen bij de notaris teken je nog in persoon. Voor een eerste woning of een situatie met bijzonder inkomen loont advies bijna altijd.

Welke documenten heb je nodig?

• Geldig paspoort of identiteitskaart
• Werkgeversverklaring en recente salarisstrook, of jaarcijfers als je ondernemer bent
• Recent overzicht van je pensioenopbouw (UPO)
• Bankafschrift waaruit je eigen geld blijkt
• Getekende koopovereenkomst
• Taxatierapport (laat de adviseur de taxateur regelen)
• Bij een bestaande woning: een overzicht van je huidige hypotheek en eventuele verkoopovereenkomst

Veelgestelde vragen over hypotheek afsluiten

Laatst gecontroleerd op 26-10-2026 · Bronnen: Tijdelijke regeling hypothecair krediet, NHG, SRA: overdrachtsbelasting en startersvrijstelling 2026, Wet inkomstenbelasting 2001. De rekentool geeft een indicatie; je persoonlijke situatie bepaalt de uitkomst.