Kopen 2026 · gecontroleerd op 30 oktober
Huurwoning kopen in 2026: van corporatie of belegger
Kort antwoord
Een huurwoning kopen kan als je verhuurder wil verkopen. Een woningcorporatie die een verhuurde eengezinswoning verkoopt, moet die eerst minimaal vier weken aan jou als zittende huurder aanbieden, voor hoogstens de getaxeerde marktwaarde.
Verkoopt de corporatie onder 90% van de marktwaarde, dan gelden voorwaarden zoals terugbetaling van een deel van de korting en het delen van waardestijging gedurende minimaal 10 jaar. Ga je er zelf wonen, dan betaal je 2% overdrachtsbelasting, of niets als je 34 of jonger bent en de woning niet meer dan € 555.000 kost.
Rekentool 2026
Kopen of blijven huren: netto per maand
Kopen is per maand
€ 0
- Bruto hypotheeklast
- € 0
- Belastingvoordeel (maand 1)
- € 0
- Onderhoud
- € 0
- Netto koopkosten per maand
- € 0
- Huidige huur
- € 0
Annuïteitenhypotheek, 30 jaar. Renteaftrek tegen 37,56% (maximaal tarief 2026) min eigenwoningforfait van 0,35% van de WOZ-waarde. Valt je inkomen in de eerste schijf, dan is je voordeel iets lager. Zonder gemeentelijke lasten en opstalverzekering. Eenmalige kosten koper zitten hier niet in.
Hoe werkt een huurwoning kopen?
Je kunt een huurwoning alleen kopen als de eigenaar wil verkopen. Je hebt geen recht om je woning op te eisen.
Wel heb je als zittende huurder een sterke positie: een verhuurde woning is voor andere kopers minder waard, omdat zij jou niet zomaar uit huis kunnen zetten. Daardoor ben jij voor de eigenaar vaak de meest logische koper.
Er zijn twee soorten verkopers met heel verschillende regels: woningcorporaties en particuliere of institutionele beleggers.
| Verkoper | Regels | Prijs | Waar op te letten |
|---|---|---|---|
| Woningcorporatie | Wettelijke verkoopregels, aanbiedplicht aan zittende huurder bij eengezinswoningen | Maximaal de getaxeerde marktwaarde, soms met korting | Terugkoopregeling, waardedeling, antispeculatiebeding |
| Belegger of particuliere verhuurder | Vrije onderhandeling, geen aanbiedplicht | Vaak tussen verhuurde en onverhuurde waarde in | Onderhoudsstaat, VvE-stukken, opzegging van het huurcontract |
Huurwoning kopen van de woningcorporatie: welke regels gelden?
Sinds de aanpassing van de verkoopregels in 2024 moeten corporaties een verhuurde eengezinswoning die ze willen verkopen eerst minimaal vier weken aan de zittende huurder aanbieden, voor ten hoogste de marktwaarde vrij van huur en gebruik.
Staat een eengezinswoning leeg, dan krijgen alle huurders van sociale huurwoningen in die gemeente eerst de kans om te kopen, mits ze er zelf gaan wonen.
Korting en voorwaarden
- 90% of meer van de marktwaarde: de corporatie mag verkopen zonder extra voorwaarden.
- Tussen 50% en 90%: verkoop onder voorwaarden. Die gelden minimaal 10 jaar na de overdracht. De korting boven de eerste 10% moet je bij doorverkoop terugbetalen en de corporatie deelt mee in de waardestijging, met een percentage gelijk aan je korting (maximaal 50%).
- Onder 50%: alleen met voorafgaande goedkeuring van de toezichthouder.
Een korting voelt als gratis geld, maar is het niet altijd. Stijgt de woning in tien jaar flink in waarde, dan lever je een deel van die winst in.
Lees de koopovereenkomst daarom op drie punten: wanneer moet je terugverkopen aan de corporatie, hoe wordt de prijs dan bepaald en wat moet je bij verkoop terugbetalen.
Huurwoning kopen van een belegger of particulier
Particuliere verhuurders verkopen de laatste jaren veel woningen, vaak wanneer een huurder vertrekt. Woon je er nog, dan kan de eigenaar jou de woning aanbieden.
Hier gelden geen wettelijke kortingen of aanbiedregels; het is gewoon onderhandelen. Jouw voordeel: de belegger bespaart zich een leegstandsperiode en makelaarskosten, en andere kopers moeten jou als huurder accepteren.
Een sterk eerste bod onderbouw je met de taxatiewaarde en de onderhoudsstaat. Zie ook bieden op een huis voor de tactiek. Bij een appartement vraag je altijd de VvE-stukken op; daarover meer op appartement kopen.
Biedt je verhuurder je de woning aan? Een adviseur controleert of de prijs en voorwaarden kloppen en rekent je maximale hypotheek en maandlast door. Het eerste gesprek is gratis.
Welke hypotheek krijg je voor je huurwoning?
Je hypotheek hangt af van je inkomen en van de taxatiewaarde. Koop je met korting, dan taxeert de taxateur de marktwaarde vrij van huur en gebruik, en mag je maximaal 100% van die waarde lenen, maar nooit meer dan je inkomen toelaat.
Een paar punten die bij huurders vaak spelen:
- Kosten koper: de bijkomende kosten (overdrachtsbelasting, notaris, taxatie, advies) moet je uit eigen geld betalen. Zie kosten huis kopen.
- NHG: tot een koopsom van € 470.000 (€ 498.200 met energiebesparende maatregelen) kun je NHG aanvragen, wat vaak een lagere rente geeft.
- Starters: ben je 34 of jonger, dan kun je eenmalig de startersvrijstelling gebruiken. Op startershypotheek lees je wat je verder kunt lenen.
- Huurschuld of BKR: een betalingsachterstand bij je verhuurder of een lopende lening verlaagt je leenruimte. Los dat bij voorkeur op vóór je aanvraag.
Is je huurwoning kopen verstandig?
Kopen is niet automatisch goedkoper dan huren. Bij een lage sociale huur betaal je als koper vaak meer per maand, zeker als je het onderhoud meerekent.
De rekentool laat zien hoe het voor jou uitpakt. Kopen wordt aantrekkelijker als je er lang blijft wonen, je huur de komende jaren flink stijgt of je vermogen wilt opbouwen door af te lossen.
Wees voorzichtig als:
- de woning achterstallig onderhoud heeft dat jij als huurder nooit zag, zoals een oud dak of een verouderde cv. Laat altijd een bouwkundige keuring doen;
- je binnen een paar jaar wilt verhuizen en de terugkoopregeling je dwingt aan de corporatie te verkopen;
- je inkomen net voldoende is en je geen buffer overhoudt voor onverwachte kosten.
Twijfel je over het type hypotheek? Op hypotheekvormen zie je de verschillen tussen annuïtair en lineair aflossen.
Veelgestelde vragen over een huurwoning kopen
Heb ik recht om mijn huurwoning te kopen?
Nee, je kunt alleen kopen als de eigenaar wil verkopen. Wil een woningcorporatie een verhuurde eengezinswoning verkopen, dan moet zij die wel eerst minimaal vier weken aan jou aanbieden voor hoogstens de getaxeerde marktwaarde.
Krijg ik korting als ik mijn huurwoning koop?
Soms. Corporaties mogen korting geven, maar onder 90% van de marktwaarde gelden voorwaarden voor minimaal 10 jaar: je betaalt de korting boven de eerste 10% terug bij verkoop en de corporatie deelt mee in de waardestijging.
Een belegger geeft geen wettelijke korting, maar je kunt wel onderhandelen.
Kan ik een huurwoning kopen als ik er niet woon?
Leegstaande eengezinswoningen van corporaties worden eerst aangeboden aan huurders van sociale huurwoningen in de gemeente die er zelf gaan wonen. Lukt dat niet, dan gaan ze in de vrije verkoop.
Een verhuurde woning van een belegger kun je ook kopen, maar je neemt de huurder dan over.
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal ik bij het kopen van mijn huurwoning?
Ga je er zelf wonen, dan betaal je 2%. Ben je 34 of jonger en kost de woning niet meer dan 555.000 euro, dan kun je eenmalig de startersvrijstelling gebruiken en betaal je 0%. Koop je om te verhuren, dan is het tarief 8%.
Is kopen goedkoper dan huren?
Dat hangt af van je huur, de koopprijs en de rente. Bij een lage sociale huur is kopen per maand vaak duurder, vooral met onderhoud erbij. Bij een hoge vrije-sectorhuur is kopen vaak goedkoper. Reken het na met de rekentool op deze pagina.
Laatst gecontroleerd op 30-10-2026 · Bron: Staatsblad 2024, 105: verkoopregels woningcorporaties. Uitkomsten zijn indicaties.