Huis kopen 2026 · gecontroleerd op 30 oktober
Huis kopen Rotterdam: prijzen per gebied, opkoopbescherming en wat je zelf moet inleggen
Kort antwoord
Voor huis kopen Rotterdam betaalde je in het derde kwartaal van 2026 gemiddeld € 443.134 (CBS, +2,9% op jaarbasis). Dat is ruim € 200.000 minder dan in Amsterdam, maar de verschillen per gebied zijn groot: van een gemiddelde WOZ-waarde rond € 240.000 in Charlois tot bijna € 500.000 in Hillegersberg-Schiebroek.
In 16 wijken geldt opkoopbescherming voor woningen met een WOZ-waarde tot € 470.000: je moet er zelf wonen. De gemeente verstrekt op dit moment geen starterslening, dus je eigen geld en je leenruimte bepalen wat je kunt kopen.
Rekentool 2026
Hoeveel eigen geld heb je nodig in Rotterdam?
Eigen geld nodig
€ 0
- Maximale hypotheek (100% taxatiewaarde)
- € 0
- Overbod boven taxatie
- € 0
- Overdrachtsbelasting
- € 0
- Overige kosten koper
- € 0
- Startersvrijstelling
- –
Startersvrijstelling alleen bij een koopsom tot € 555.000; daarboven 2%. Overdrachtsbelasting over de koopsom. Hypotheek maximaal 100% van de marktwaarde. Overige kosten zijn een schatting die je zelf aanpast.
Wat kost een huis in Rotterdam in 2026?
De prijzen in Rotterdam stijgen nog, maar rustiger dan een jaar eerder. In het derde kwartaal van 2025 lag de jaarstijging op 6,8%, in het derde kwartaal van 2026 op 2,9%.
De gemiddelde verkoopprijs kwam toen uit op € 443.134. Over heel 2025 was het gemiddelde € 414.579.
De gemiddelde WOZ-waarde in de stad was in 2026 € 374.000, tegen € 439.000 landelijk.
Rotterdam is daarmee een van de weinige grote steden waar een starter met één goed inkomen of twee gewone inkomens nog een eengezinswoning of ruim appartement kan vinden. Wel zie je in populaire buurten dat er boven de vraagprijs wordt geboden.
Welke Rotterdamse gebieden zijn duur en welke betaalbaar?
Het CBS publiceert per Rotterdams gebied de gemiddelde WOZ-waarde en het aandeel koopwoningen. De cijfers hieronder zijn van 2025 (waardepeildatum 1 januari 2024).
Ze liggen onder de huidige verkoopprijzen, maar laten goed zien hoe de gebieden zich tot elkaar verhouden.
| Gebied | Gem. WOZ-waarde | Aandeel koopwoningen |
|---|---|---|
| Charlois | € 240.000 | 29% |
| IJsselmonde | € 267.000 | 38% |
| Hoogvliet | € 298.000 | 46% |
| Feijenoord | € 311.000 | 22% |
| Delfshaven | € 325.000 | 28% |
| Noord | € 359.000 | 35% |
| Prins Alexander | € 360.000 | 44% |
| Kralingen-Crooswijk | € 395.000 | 26% |
| Overschie | € 413.000 | 51% |
| Rotterdam Centrum | € 424.000 | 27% |
| Hillegersberg-Schiebroek | € 496.000 | 54% |
Twee dingen vallen op. Zuid (Charlois, IJsselmonde, Feijenoord) is het betaalbaarst, maar de verschillen binnen die gebieden zijn groot: een nieuwbouwappartement op de Kop van Zuid is iets heel anders dan een portiekwoning in de Tarwewijk.
En in gebieden met weinig koopwoningen, zoals Feijenoord of Centrum, is het aanbod klein, waardoor je sneller met meerdere kopers concurreert.
Volgens de gemeentelijke woonsite kijken starters vaak naar Prins Alexander, Overschie, Schiebroek, IJsselmonde en Rotterdam-Zuid, en trekken gebiedsontwikkelingen als Nieuw Kralingen, Merwe-Vierhavens (M4H) en Hart van Zuid aandacht.
Koop je daar nieuwbouw, lees dan ook nieuwbouw hypotheek over bouwdepot en dubbele lasten.
Waar geldt de opkoopbescherming in Rotterdam?
Rotterdam heeft geen stadsbrede opkoopbescherming, maar een regeling voor 16 wijken. Koop je daar een bestaande woning met een WOZ-waarde tot € 470.000, dan moet je er zelf wonen.
De regel geldt voor woningen die na 1 januari 2022 zijn gekocht. Voor nieuwbouw gold al een zelfbewoningsplicht.
| De 16 wijken met opkoopbescherming | |||
|---|---|---|---|
| Bergpolder | Blijdorp | Bloemhof | Carnisse |
| Groot-IJsselmonde | Hillegersberg-Zuid | Hillesluis | Kralingen-Oost |
| Kralingen-West | Het Lage Land | Middelland | Nieuwe Westen |
| Oud-Charlois | Oud-Mathenesse | Rubroek | Tarwewijk |
Verhuren mag alleen met een vergunning, bijvoorbeeld aan ouders, kinderen, broers of zussen, of als je langere tijd naar het buitenland gaat. Verhuur zonder vergunning kan een boete van € 21.750 opleveren.
Wil je samen met je ouders kopen of de woning later aan een broer of zus verhuren, regel die vergunning dan vóór de verhuur. De gemeente heeft een kaart met de precieze straten.
Ben je belegger? In deze wijken valt een woning onder de grens dus af. Daarbuiten betaal je 8% overdrachtsbelasting en heb je een verhuurhypotheek nodig, met meer eigen geld.
Twijfel je tussen twee wijken of twee woningen? Een adviseur rekent beide door, inclusief overbod, kosten en maandlast. Het eerste gesprek is gratis.
Is er een starterslening in Rotterdam?
Nee, niet op dit moment. De gemeente schreef in juli 2026 dat zij geen starterslening verstrekt voor eerste kopers.
Eerder (sinds 2021) bestond er een Rotterdamse starterslening van maximaal € 30.000; die is dus niet meer aan te vragen. Wat wel blijft:
- Startersvrijstelling: t/m 34 jaar en een koopsom tot € 555.000 betaal je geen overdrachtsbelasting. Met de Rotterdamse prijzen valt een groot deel van de woningen daaronder.
- NHG tot een koopsom van € 470.000, of € 498.200 met energiebesparende maatregelen. Zie Nationale Hypotheek Garantie.
- Extra leenruimte voor een zuinig energielabel, of juist ruimte om een oude woning te verduurzamen.
- Schenking van ouders, eventueel belastingvrij. Lees belastingvrij schenken.
Waar moet je in Rotterdam extra op letten?
Veel oudere Rotterdamse woningen staan op houten palen. Funderingsherstel is duur en een taxateur of geldverstrekker kan er vragen over stellen.
Laat bij een oudere woning een bouwkundige keuring doen en vraag naar funderingsonderzoek in de straat. Rotterdam heeft via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting een eigen funderingslening voor eigenaren.
Moet je na aankoop flink investeren, lees dan verbouwing financieren.
Koop je een appartement, kijk dan naar de VvE: is er een meerjarenonderhoudsplan en hoeveel staat er in het reservefonds? In oudere Rotterdamse portieken gaat het om grote bedragen. Meer hierover op appartement kopen.
Huis kopen Rotterdam in 7 stappen
- Reken je maximum uit met maximale hypotheek berekenen.
- Tel je eigen geld met de rekentool hierboven.
- Kies twee of drie gebieden op basis van prijs, aanbod en reistijd.
- Check per woning of de straat onder de opkoopbescherming valt en hoe de fundering is.
- Bied met een grens en waar het kan met een financieringsvoorbehoud.
- Laat taxeren en vraag offertes aan.
- Teken bij de notaris.
Advies Nederland voert sinds 2010 onafhankelijk adviesgesprekken, inmiddels meer dan 12.000. We hebben geen kantoor in Rotterdam: je spreekt je adviseur online of bij je thuis. Meer over de stappen op huis kopen.
Veelgestelde vragen over huis kopen Rotterdam
Wat kost een gemiddeld huis in Rotterdam in 2026?
Volgens het CBS was de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning in Rotterdam in het derde kwartaal van 2026 € 443.134, 2,9% meer dan een jaar eerder.
Welke wijk in Rotterdam is het goedkoopst?
Volgens CBS-cijfers over 2025 hebben Charlois (gemiddeld € 240.000 WOZ) en IJsselmonde (€ 267.000) de laagste gemiddelde WOZ-waarde. Binnen die gebieden verschillen prijzen per buurt en woningtype flink.
Mag ik een gekochte woning in Rotterdam verhuren?
In 16 wijken niet zonder vergunning als de WOZ-waarde tot € 470.000 is en je na 1 januari 2022 hebt gekocht. Een vergunning kan bijvoorbeeld voor verhuur aan familie. Zonder vergunning riskeer je een boete van € 21.750.
Kan ik in Rotterdam een starterslening krijgen?
Niet op dit moment. De gemeente Rotterdam meldde in juli 2026 dat zij op dit moment geen starterslening voor eerste kopers verstrekt. De landelijke startersvrijstelling en NHG blijven wel beschikbaar.
Hoeveel eigen geld heb ik nodig voor een huis in Rotterdam?
Minimaal de kosten koper, vaak € 5.000 tot € 8.000 voor notaris, taxatie en advies. Ben je 35 of ouder, dan komt daar 2% overdrachtsbelasting bij. Bied je boven de taxatiewaarde, dan betaal je dat verschil ook zelf.
Laatst gecontroleerd op 30-10-2026 · Bron: Gemeente Rotterdam, opkoopbescherming. Prijzen en WOZ per gebied: CBS. Uitkomsten zijn indicaties.