Nieuwbouw financieren 2026 · gecontroleerd op 30 oktober

Nieuwbouw hypotheek: zo financier je een woning die nog gebouwd wordt

Hoe werkt een nieuwbouw hypotheek?

Bij een bestaande woning krijg je bij de notaris de sleutel en is de lening in één keer op. Bij nieuwbouw koop je een huis dat er nog niet staat.

Je tekent een koopovereenkomst voor de grond en een aannemingsovereenkomst voor de bouw. De aannemer stuurt facturen per bouwfase: fundering, ruwbouw, dak, afbouw.

De hypotheek moet die termijnen kunnen betalen op het moment dat ze komen, en daarvoor is het bouwdepot.

1. Bij de notaris wordt de grond aan je geleverd en ga je de hypotheek aan. Met een deel van de lening betaal je de grond en de termijnen die op dat moment al vervallen zijn.
2. De rest gaat in het bouwdepot: een aparte rekening bij je geldverstrekker die op naam van de lening staat.
3. Per bouwfase stuurt de aannemer een factuur. Jij zet die door naar de geldverstrekker, die hem uit het depot betaalt.
4. Bij de oplevering is het depot (bijna) leeg. Wat over is, kun je vaak gebruiken voor meerwerk of laat je aflossen.

Een groot verschil met bestaande bouw: de waarde van de woning volgt bij nieuwbouw uit de koop- en aanneemsom plus het meerwerk dat je bij de bouwer bestelt. Een taxatierapport is daarom meestal niet nodig, wat een paar honderd euro scheelt.

Meer over het depot zelf lees je bij hypotheek met bouwdepot.

Hoeveel kun je lenen voor nieuwbouw?

Je maximale hypotheek hangt af van je inkomen en de leennormen van 2026, net als bij elke andere woning. Bereken dat eerst bij maximale hypotheek berekenen.

Daarbovenop krijg je bij nieuwbouw extra ruimte, omdat de woning zuinig is. Wie een woning met een beter energielabel koopt, mag in 2026 meer lenen dan voor een woning met label E, F of G:

Energielabel	Extra leenruimte bij aankoop (2026)	Wat dat bij nieuwbouw betekent
A, B	€ 10.000	Komt bij nieuwbouw zelden voor
A+, A++	€ 20.000	Oudere of eenvoudigere projecten
A+++	€ 25.000	Gangbaar bij nieuwbouw die aan de huidige eisen voldoet
A++++	€ 30.000	Woningen zonder gasaansluiting met veel zonnepanelen
A++++ met energieprestatiegarantie van minimaal 10 jaar	€ 40.000	Vaak nul-op-de-meter-woningen met een garantie van de bouwer

Leen je met NHG, dan ligt de grens in 2026 op € 470.000, of € 498.200 als je ook energiebesparende maatregelen financiert. Bij nieuwbouw tellen meerwerk en eventuele bouwrente mee in het bedrag.

Vraag het energielabel en de energieprestatie dus vroeg op bij de verkopende makelaar: zonder label rekent de bank niet met de extra ruimte.

Welke kosten heb je bij nieuwbouw?

Nieuwbouw koop je bijna altijd vrij op naam (v.o.n.). In die prijs zitten de grond, de bouw, de btw en de notariskosten voor de levering. Je betaalt dus geen overdrachtsbelasting, ook niet als je ouder bent dan 35. Wat je wel zelf betaalt:

Kostenpost	Indicatie	Meefinancieren?
Hypotheekadvies en bemiddeling	ca. € 2.500 tot € 4.000	Nee, uit eigen geld
Notaris voor de hypotheekakte	ca. € 700 tot € 1.000	Nee, uit eigen geld
NHG-provisie	0,4% van de lening	Nee, uit eigen geld
Meerwerk (keuken, sanitair, extra’s bij de bouwer)	Afhankelijk van je keuzes	Ja, als het in de aannemingsovereenkomst staat
Bouwrente (zie hieronder)	Afhankelijk van startmoment	Ja, binnen de woningwaarde
Taxatie	Meestal niet nodig	n.v.t.

De advies-, notaris- en NHG-kosten zijn in het jaar van betalen aftrekbaar van je inkomstenbelasting. Zet de cijfers voor bestaande bouw ernaast bij kosten huis kopen.

Bouwrente: drie soorten, niet allemaal aftrekbaar

Vaak is de bouw al begonnen als jij tekent. De aannemer heeft dan termijnen voorgeschoten en rekent daar rente over. Die heet in de volksmond bouwrente, maar fiscaal zijn er drie verschillende situaties:

Soort	Wanneer	Aftrekbaar?
Financieringsvergoeding	Rente over de periode vóórdat je de koop- en aannemingsovereenkomst tekende	Nee, het is onderdeel van de koopprijs
Uitstelrente	Rente over termijnen tussen het tekenen en de notaris, die je de aannemer betaalt	Ja
Renteverlies tijdens de bouw	Rente over de hele lening min de rente die je over het depot ontvangt	Ja, binnen de tweejaarsregeling

Het percentage van de bouwrente bepaalt de aannemer zelf. Teken je laat in een project dat al ver gevorderd is, dan loopt het bedrag snel op. Vraag het altijd vooraf op en neem het mee in je budget.

De tweejaarsregeling: zo werkt de renteaftrek tijdens de bouw

De Belastingdienst geeft nieuwbouwkopers twee jaar de tijd om het bouwdepot te gebruiken. In die periode trek je de betaalde hypotheekrente af, en tel je de rente die je over het depot ontvangt eraf.

Alleen het verschil gaat in box 1. De twee jaar beginnen op het moment dat je de koop- of aannemingsovereenkomst tekent, of later bij de notaris als je toen nog geen lening had.

• Binnen twee jaar opgeleverd: de hele netto rente is aftrekbaar. Dit is de situatie voor de meeste projecten.
• Na twee jaar nog geld in het depot: de rente over het gebruikte deel blijft aftrekbaar. Het ongebruikte depot telt vanaf dat moment als bezit in box 3 en het bijbehorende deel van de lening als schuld in box 3.
• Financieringskosten zoals advies en notaris trek je in één keer af, in het jaar dat je ze betaalt.

Dubbele woonlasten: plan ze vooruit

Tijdens de bouw betaal je netto rente over de nieuwe lening en woon je nog in je huurhuis of huidige koopwoning. Gebruik de rekentool bovenaan om te zien wat dat per maand kost. Er zijn drie manieren om die periode lichter te maken:

• Rente tijdens de bouw meefinancieren. Sommige geldverstrekkers laten je de netto rente over de bouwperiode uit het depot betalen. Dat verhoogt de lening, maar je maandbudget blijft gelijk.
• Een overbruggingskrediet als je een koopwoning hebt die pas na de oplevering verkocht wordt. Lees meer bij overbruggingskrediet.
• Je huidige hypotheek meenemen naar de nieuwbouwwoning, zodat je je lage rente houdt. Zie hypotheek meenemen.

Offerte en rentevaste periode bij nieuwbouw

Tussen het tekenen en de notaris zitten bij nieuwbouw vaak maanden, omdat de bouw pas start als genoeg woningen verkocht zijn.

Kies daarom een geldverstrekker die een lange geldigheid van de offerte biedt, liefst met een rentedaalclausule: stijgt de rente, dan houd je de offerterente, daalt hij, dan krijg je de lagere rente. Voor de lange periode rekent een deel van de banken een kleine opslag.

Een rentevaste periode van tien jaar of langer geeft zekerheid in de jaren dat je ook nog inrichting en tuin betaalt. Bekijk de actuele hypotheekrente per bank.

Van inschrijving tot sleutel in zes stappen

1. Laat je budget vooraf toetsen, inclusief de extra leenruimte voor het energielabel. Bij een loting of toewijzing heb je vaak maar een paar dagen.
2. Schrijf je in voor een bouwnummer. Een overzicht van projecten per plaats vind je op Bouwsector.nl.
3. Teken de koop- en aannemingsovereenkomst met een financieringsvoorbehoud van minimaal vier weken.
4. Vraag de hypotheek aan en kies een offerte met een lange geldigheid.
5. Ga naar de notaris: levering van de grond, hypotheekakte en opening van het bouwdepot.
6. Betaal de termijnen uit het depot tot de oplevering, en controleer elke factuur tegen de bouwfase.

Ben je starter? Dan kun je de nieuwbouw hypotheek combineren met NHG en een starterslening. Zie ook de startershypotheek.

Veelgestelde vragen over de nieuwbouw hypotheek

Laatst gecontroleerd op 30-10-2026 · Bron: extra leenruimte per energielabel 2026. Uitkomsten zijn indicaties.