Hypotheek 2026 · bijgewerkt op 13 november 2026
Hypotheek op één naam zetten na een breuk: stappen, uitkoopsom en toets op één inkomen
Kort antwoord
Is je huis € 450.000 waard, staat er € 300.000 hypotheek op en is het eigendom 50/50, dan betaal je je ex € 75.000 en leen je zelf € 375.000 plus kosten. Om die hypotheek op één naam te zetten, heb je bij 4,0% rente in 2026 ongeveer € 83.000 bruto inkomen nodig.
Dat kan alleen als de bank akkoord gaat en je ex ontslaat uit de hoofdelijke aansprakelijkheid; de bank toetst dan of jij de nieuwe lening van € 381.000 inclusief kosten op jouw inkomen alleen kunt dragen.
Wanneer zet je de hypotheek op één naam?
Meestal na het einde van een relatie. Je gaat scheiden of je stopt met samenwonen, en een van jullie wil in het huis blijven.
Dan koop je het deel van je ex uit en neem je de lening alleen over. Bij overlijden gaat het anders: het deel van je partner valt dan in de nalatenschap.
Dat behandelen we hier niet.
Twee dingen lopen apart. Het eigendom van het huis zet de notaris over.
De schuld blijft van jullie allebei tot de bank je ex uit de lening laat. Staat het huis alleen op jouw naam, maar heeft de bank niet ingestemd, dan blijft je ex voor de volle hypotheek aansprakelijk.
Hypotheek op één naam zetten in zes stappen
- Laat het huis taxeren. De waarde bepaalt de uitkoopsom. Ook de Belastingdienst gaat uit van de waarde in het economisch verkeer, bijvoorbeeld uit een taxatierapport. Een eerste indruk krijg je met wat is mijn huis waard.
- Spreek de uitkoopsom af. Trek de hypotheek af van de waarde en verdeel de overwaarde of onderwaarde volgens jullie eigendom. Neem ook spaargeld in een gekoppelde polis of bankspaarrekening mee.
- Laat de bank toetsen op één inkomen. De bank rekent alsof jij de lening nieuw afsluit, met jouw inkomen en jouw schulden.
- Vraag ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Je ex vraagt de bank om uit de lening te mogen. De bank mag weigeren als jij de lasten niet alleen kunt dragen.
- Ga naar de notaris. Die maakt de akte van verdeling of levering en, als je meer leent, een nieuwe hypotheekakte. Na inschrijving bij het Kadaster sta je alleen als eigenaar geregistreerd.
- Pas je belastingaangifte aan. Vanaf de overdracht geef je de hele woning op als eigen woning, inclusief het eigenwoningforfait over het overgenomen deel.
Betaal je je ex minder dan zijn of haar deel waard is, dan ziet de Belastingdienst het verschil als schenking. Dat kan schenkbelasting opleveren.
Verrekenen jullie zo partneralimentatie, dan geldt het verschil als alimentatie: de betaler mag het aftrekken, de ontvanger geeft het op als inkomen.
Partner uitkopen: zo bereken je de uitkoopsom
De uitkoopsom is het deel van de overwaarde dat bij je ex hoort. Bij gelijk eigendom en een gelijke inbreng is dat de helft. Heeft een van jullie meer eigen geld ingebracht en staat dat in een akte of contract, dan corrigeer je daarvoor.
Rekenvoorbeeld bij overwaarde
Jullie huis is getaxeerd op € 450.000. De hypotheek is € 300.000 en het eigendom is 50/50.
Voor de nieuwe lening rekenen we met een voorbeeldrente van 4,0%, 30 jaar annuïtair en 10 jaar of langer vast. De bijkomende kosten nemen we aan op € 6.000.
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Waarde volgens taxatie | € 450.000 |
| Hypotheek op beide namen | € 300.000 |
| Overwaarde | € 150.000 |
| Uitkoopsom voor je ex (50%) | € 75.000 |
| Nieuwe hypotheek zonder kosten (€ 300.000 + € 75.000) | € 375.000 |
| Bijkomende kosten (aanname) | € 6.000 |
| Nieuwe hypotheek inclusief kosten | € 381.000 |
| Bruto maandlast bij 4,0%, 30 jaar annuïtair | € 1.818,95 |
Controle vanuit je ex: de helft van het huis is € 225.000 waard. Daar staat de helft van de schuld tegenover, € 150.000. Je ex krijgt dus € 75.000. Jij neemt diens schulddeel over en leent de uitkoopsom erbij.
Geldt voor jou geen vrijstelling van overdrachtsbelasting (zie verderop), dan betaal je 2% over de waarde van het deel dat je krijgt: 2% van € 225.000 is € 4.500. Dat bedrag komt dan bovenop de kosten.
Bij onderwaarde
Is het huis € 280.000 waard en de hypotheek € 300.000, dan is er € 20.000 onderwaarde. Bij 50/50 draagt ieder € 10.000.
Je ex betaalt jou dan een bedrag in plaats van andersom, of jullie spreken een regeling af. Zolang de schuld hoger is dan de waarde, beoordeelt de bank extra streng of je ex uit de lening mag.
Lukt de hypotheek op 1 inkomen?
De bank gebruikt de wettelijke leennormen van 2026. Staat de rente 10 jaar of langer vast, dan toetst de bank met die rente.
Bij een kortere rentevaste periode is dat minimaal 5%. Ben je alleenstaand en ligt je toetsinkomen boven € 30.000 (€ 29.000 als je de AOW-leeftijd hebt), dan mag de bank tot € 17.000 buiten de lastentoets laten.
In het voorbeeld heb je € 381.000 nodig bij 4,0% rente. Volgens de normen van 2026 kan dat vanaf ongeveer € 83.000 bruto per jaar, die € 17.000 meegerekend.
Verdien je € 60.000, dan kom je uit op ongeveer € 253.700: je komt € 127.300 tekort. Heb je ook een studieschuld, autolease of ander krediet, dan wordt dat tekort nog groter.
Rekenen voor jouw inkomen doe je met maximale hypotheek berekenen.
Partneralimentatie meetellen
Bij een lening met NHG telt partneralimentatie die je ontvangt mee in je toetsinkomen, zolang je er recht op hebt. Dat recht moet blijken uit een uitspraak van de rechter of een notariële overeenkomst.
Kinderalimentatie telt niet mee. Betaal je zelf partneralimentatie, dan gaat die van je inkomen af.
Banken zonder NHG hebben hiervoor eigen regels.
Partner uitkopen met NHG
Heb je al een lening met Nationale Hypotheek Garantie, dan mag je die met NHG oversluiten of verhogen om je ex uit te kopen. Regel dit voordat de akte van verdeling bij het Kadaster is ingeschreven.
Daarna is oversluiten met NHG voor dit doel niet meer toegestaan. De NHG-kostengrens is in 2026 € 470.000, of € 498.200 met energiebesparende maatregelen.
De borgtochtprovisie is eenmalig 0,4%.
Kom je net tekort, dan heeft NHG een uitzondering: de bank mag dan rekenen met je werkelijke maandlasten in plaats van met de standaardtoets. De totale lening mag niet hoger zijn dan de oude NHG-lening plus de uitkoopsom, de notariskosten, het taxatie- en bouwkundig rapport, het advies en de overdrachtsbelasting.
Of je de lasten blijvend kunt betalen, beslist de bank zelf.
Overdrachtsbelasting en hypotheekrenteaftrek bij een hypotheek op één naam
Overdrachtsbelasting
- Getrouwd in gemeenschap van goederen: de verdeling van een huwelijksgemeenschap geldt niet als verkrijging. Je betaalt geen overdrachtsbelasting.
- Samenwoners die samen kochten: vrijgesteld als jullie het huis samen hebben gekocht en het eigendom bij aankoop tussen 40/60 en 60/40 lag. De wet stelt geen samenlevingscontract als eis.
- Niet aan die eisen voldaan: bijvoorbeeld omdat je ex later is ingestapt of het eigendom 30/70 was. Dan betaal je 2% over het deel dat je krijgt, als je er zelf blijft wonen. Ben je jonger dan 35 en heb je de startersvrijstelling nooit gebruikt, laat de notaris dan nagaan of die vrijstelling kan gelden. De woningwaarde mag daarvoor niet boven € 555.000 liggen.
Hypotheekrenteaftrek en eigenwoningschuld
Over de lening waarmee je je ex uitkoopt, is de rente onder voorwaarden aftrekbaar. Die lening moet je in maximaal 30 jaar volledig aflossen, annuïtair of lineair.
Neem je het deel van je ex in een aflossingsvrije lening over, dan is de rente daarover niet aftrekbaar. Laat dus eerst uitzoeken welk deel van de oude lening van je ex was.
Voor je ex geldt de bijleenregeling. Koopt die binnen drie jaar een nieuw huis, dan moet de ontvangen overwaarde, in het voorbeeld € 75.000, daarin worden gestoken.
Doet je ex dat niet, dan is de rente over dat deel van een nieuwe lening niet aftrekbaar. Gaat je ex huren, dan telt het geld mee als vermogen in box 3.
Kosten van een hypotheek op één naam zetten
Notarissen, taxateurs en adviseurs bepalen hun eigen tarief. Vraag vooraf een offerte. Financieringskosten mag je aftrekken in het jaar waarin je ze betaalt. Kosten om het eigendom over te zetten niet, maar je mag ze wel meefinancieren.
| Kosten | Waarvoor | Aftrekbaar? |
|---|---|---|
| Taxatierapport | Waarde voor uitkoopsom en bank | Ja, als het voor de hypotheek nodig is |
| Hypotheekadvies en bemiddeling | Toets op één inkomen, aanvraag, ontslag ex | Ja |
| Notaris: hypotheekakte | Nieuwe of verhoogde lening | Ja |
| Notaris: akte van verdeling of levering | Eigendom op jouw naam | Nee |
| NHG-borgtochtprovisie | Eenmalig 0,4% | Ja |
| Overdrachtsbelasting | 0% of 2%, zie hierboven | Nee |
Uit elkaar met een koopwoning zonder samenlevingscontract
Zonder huwelijk of samenlevingscontract regelt de wet weinig. Wie eigenaar is, staat in de akte van levering.
Staat daar niets bijzonders, dan is het meestal de helft elk. Voor de schuld maakt dat niet uit: jullie zijn allebei hoofdelijk aansprakelijk.
De bank kan dus de hele hypotheek bij ieder van jullie halen.
Komen jullie er samen niet uit, dan kan ieder van jullie verdeling eisen. Lukt dat niet in overleg, dan beslist de rechter.
Dat kan betekenen dat het huis verkocht moet worden. Heeft een van jullie meer eigen geld ingebracht zonder dat vast te leggen, dan is dat lastig terug te krijgen.
Voor de overdrachtsbelasting maakt een ontbrekend contract gelukkig niet uit, zolang jullie samen kochten en het eigendom niet schever lag dan 40/60. Zijn jullie getrouwd met huwelijkse voorwaarden, laat de notaris dan nagaan welke regel voor jullie geldt.
Is je inkomen niet genoeg? Dit zijn de opties
- Partneralimentatie laten meetellen. Leg die vast bij de rechter of notaris, zodat de bank haar kan gebruiken.
- Hulp van ouders. Een schenking verlaagt het bedrag dat je moet lenen. Een lening van ouders telt bij de bank wel als schuld mee.
- De NHG-uitzondering. Bij een bestaande NHG-lening kan de bank met je werkelijke lasten rekenen.
- Samen verkopen. Daarna koop je zelf iets kleiners. Vaak kun je je huidige rente meenemen.
- Uitstellen. Je blijft voorlopig samen eigenaar. Je ex blijft dan aansprakelijk, dus leg vast wie de maandlasten betaalt en tot wanneer.
Een hogere hypotheek betekent een hogere maandlast, en die betaal je na de uitkoop alleen. Geld lenen kost geld.
Zie je betalingsproblemen aankomen, bel dan vroeg met je bank. Gratis hulp krijg je bij Geldfit of bij de schuldhulp van je gemeente.
De kosten van het hypotheekadvies tellen bij NHG mee in het bedrag dat je voor de uitkoop mag lenen.
Veelgestelde vragen over een hypotheek op één naam zetten
Kan ik de hypotheek op 1 naam zetten zonder toestemming van mijn ex?
Nee. Jullie zijn allebei eigenaar en allebei schuldenaar, dus je ex moet meewerken bij de notaris.
De bank moet bovendien instemmen met het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Werkt je ex niet mee, dan kun je de rechter vragen de verdeling te bepalen.
Blijft mijn ex aansprakelijk voor de hypotheek?
Ja, tot de bank je ex ontslaat uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Ook als het huis al op jouw naam staat, kan de bank je ex aanspreken voor de hele schuld. De bank stemt alleen in als jij de lasten op eigen inkomen kunt dragen.
Moet je een samenlevingscontract hebben als je een huis koopt?
Nee, het is niet verplicht. Zonder contract legt alleen de akte van levering vast wie eigenaar is. Afspraken over een ongelijke inbreng, de uitkoopsom en wie mag blijven wonen ontbreken dan. Dat maakt een breuk lastiger en duurder.
Hoe werkt een hypotheek bij samenwonen zonder huwelijk?
De bank telt beide inkomens volledig mee en jullie zijn allebei hoofdelijk aansprakelijk voor de hele lening. Het eigendom staat in de akte van levering, meestal de helft elk.
Gaan jullie uit elkaar, dan moet wie blijft de hele lening alleen kunnen dragen.
Wat gebeurt er als je uit elkaar gaat met een koopwoning zonder samenlevingscontract?
Jullie verkopen samen, of een van jullie koopt de ander uit tegen de getaxeerde waarde. De wet geeft geen verdeelregels, dus je maakt zelf afspraken.
Lukt dat niet, dan kan ieder verdeling bij de rechter eisen. De schuld blijft van jullie allebei tot de bank een van jullie ontslaat.
Betaal ik overdrachtsbelasting als ik mijn partner uitkoop?
Bij verdeling van een huwelijksgemeenschap niet. Samenwoners die samen kochten met een eigendom tussen 40/60 en 60/40 zijn ook vrijgesteld.
In andere gevallen betaal je 2% over het deel dat je overneemt als je er blijft wonen. Laat de notaris nagaan of de startersvrijstelling kan gelden.
Telt partneralimentatie mee voor een hypotheek op één inkomen?
Bij een lening met NHG wel, zolang je er recht op hebt en dit blijkt uit een uitspraak van de rechter of een notariële overeenkomst. Kinderalimentatie telt niet mee.
Andere banken hanteren hun eigen regels, dus vraag dit na voordat je de uitkoopsom vastlegt.