Leennormen 2026 · laatst bijgewerkt op 13-11-2026
Maximale hypotheek berekenen: hoeveel kun je lenen in 2026?
Kort antwoord
Bij 4,2% rente en 10 jaar rentevast is je maximale hypotheek in 2026 ongeveer 4 tot 4,6 keer je bruto jaarinkomen: met € 80.000 gezamenlijk inkomen zo'n € 358.500, met € 100.000 ongeveer € 462.000.
Het precieze bedrag hangt af van je bruto inkomen, de hypotheekrente, je vaste lasten en het energielabel van de woning, en je leent nooit meer dan de woningwaarde. Reken het hieronder exact uit.
Rekentool 2026
Bereken je maximale hypotheek
Je maximale hypotheek (indicatie)
€ 248.000
- Toetsinkomen
- € 55.000
- Woonquote
- 23,6%
- Toetsrente
- 4,20%
- Bruto maandlast bij maximum
- € 1.082
- Waarvan extra door energielabel
- € 10.000
- Extra voor alleenstaanden
- € 17.000
Gebaseerd op de financieringslastpercentages uit de Tijdelijke regeling hypothecair krediet 2026 en een looptijd van 30 jaar.
Zo wordt je maximale hypotheek berekend
Alle banken in Nederland moeten zich houden aan dezelfde wettelijke leennormen. Die staan in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet en zijn gebaseerd op advies van het Nibud. De berekening gaat in vier stappen:
- Toetsinkomen bepalen. Je bruto jaarinkomen inclusief vakantiegeld en vaste dertiende maand. Koop je samen, dan tellen beide inkomens volledig mee.
- Woonquote opzoeken. De wet bepaalt welk percentage van je inkomen naar hypotheeklasten mag: het financieringslastpercentage. Dat hangt af van je inkomen en de toetsrente.
- Maximale maandlast berekenen. Inkomen × woonquote ÷ 12. Lopende leningen en de maandlast van je studieschuld gaan daar vanaf.
- Omrekenen naar een hypotheekbedrag. De bank berekent welk bedrag je met die maandlast in 30 jaar annuïtair kunt aflossen. Daar komt eventueel extra leenruimte voor het energielabel bij.
De woonquote 2026 in één oogopslag
Een greep uit de officiële tabel voor wie de AOW-leeftijd nog niet heeft bereikt. Hoe hoger je inkomen en hoe hoger de rente, hoe groter het deel van je inkomen dat naar woonlasten mag:
| Toetsinkomen | Rente 3,501-4,000% | Rente 4,001-4,500% | Rente 4,501-5,000% |
|---|---|---|---|
| € 30.000 | 20,1% | 20,9% | 21,6% |
| € 40.000 | 22,6% | 23,6% | 24,6% |
| € 60.000 | 22,6% | 23,6% | 24,6% |
| € 70.000 | 23,6% | 24,5% | 25,3% |
| € 80.000 | 25,3% | 26,3% | 27,2% |
| € 90.000 | 25,7% | 26,7% | 27,6% |
| € 100.000 | 26,1% | 27,1% | 28,0% |
| € 120.000 | 27,2% | 28,1% | 28,9% |
Rekenvoorbeelden 2026
Drie veelvoorkomende situaties, allemaal met 4,2% rente, 10 jaar rentevast en een looptijd van 30 jaar:
| Situatie | Toetsinkomen | Woonquote | Max. maandlast | Maximale hypotheek |
|---|---|---|---|---|
| Alleenstaande starter | € 50.000 | 23,6% | € 983 | ca. € 218.000 (incl. € 17.000 alleenstaandenruimte) |
| Stel, € 45.000 + € 35.000 | € 80.000 | 26,3% | € 1.753 | ca. € 358.500 |
| Stel, samen € 100.000 | € 100.000 | 27,1% | € 2.258 | ca. € 462.000 |
Heeft de woning energielabel A of B, dan mag je in alle drie de gevallen € 10.000 extra lenen. Heb je een studieschuld met een maandlast van € 100, dan daalt je maximum in het eerste voorbeeld met ruim € 20.000.
Wat verandert er in 2026?
- Meer ruimte voor alleenstaanden: met een toetsinkomen boven € 30.000 (of € 29.000 na de AOW-leeftijd) mag je € 17.000 extra lenen.
- Nieuwe woonquotes: de percentages in de tabel zijn voor de meeste inkomens iets lager dan in 2025. Stijgt je inkomen mee met de verwachte loonstijging van 4,1%, dan kun je wel meer lenen.
- Hogere NHG-grens: € 470.000, of € 498.200 met energiebesparende maatregelen.
Extra leenruimte door het energielabel
Een zuinige woning heeft lagere energiekosten, en dus mag je meer lenen. Bij aankoop van een woning met label C of D is dat € 5.000 extra, bij A of B € 10.000, bij A+ of A++ € 20.000, bij A+++ € 25.000, bij A++++ € 30.000 en bij A++++ met een energieprestatiegarantie van minstens tien jaar € 40.000.
Koop je een huis met label E, F of G en ga je verduurzamen, dan mag je tot € 20.000 extra lenen voor de maatregelen. Je kunt de verduurzaming ook betalen uit overwaarde.
Studieschuld en andere leningen
Sinds 2024 kijkt de bank naar wat je nu per maand aan DUO aflost, niet naar het bedrag dat je ooit hebt geleend. Wie onder het nieuwe stelsel studeerde (35 jaar terugbetalen), heeft daardoor vaak een lage maandlast en dus meer leenruimte.
Een persoonlijke lening of een doorlopend krediet weegt wel zwaar mee: banken rekenen bij een doorlopend krediet met 2% van de kredietlimiet per maand, ook als je niets hebt opgenomen. Een ongebruikt krediet dat vóór de aanvraag is opgezegd, telt niet meer mee.
Hoeveel hypotheek kun je krijgen bij ING, Rabobank of ABN AMRO?
Op basis van een vast inkomen rekenen alle banken met dezelfde normen, dus het maximum is nagenoeg gelijk. De verschillen zitten in:
- Bijzonder inkomen: hoe een bank omgaat met inkomen als zzp'er, met een flexibel contract of met een tijdelijk contract.
- Uitzonderingen: sommige banken lenen meer als je kunt aantonen dat je inkomen gaat stijgen (bijvoorbeeld bij een medisch specialist in opleiding).
- De rente: bij een lagere rente is de woonquote iets lager, maar je leent per euro maandlast meer. Per saldo kun je bij een lagere hypotheekrente dus meer lenen.
Hoeveel je per euro maandlast kunt lenen, hangt af van de hypotheekrente die Rabobank, ING en de andere banken nu rekenen.
5 factoren die je maximale hypotheek verhogen
- Bij een rentevaste periode van 10 jaar of langer rekent de bank met je werkelijke rente en niet met 5%.
- Afgeloste kleine leningen en opgezegde creditcards en doorlopende kredieten tellen niet meer mee in de toets.
- Voor een energiezuinige woning en voor meegefinancierde verduurzaming geldt extra leenruimte.
- Vaste inkomensdelen tellen mee in het toetsinkomen, zoals een vaste eindejaarsuitkering of onregelmatigheidstoeslag.
- Koop je alleen? Dan geldt bij een toetsinkomen boven € 30.000 een extra leenruimte van € 17.000.
Het wettelijke maximum houdt geen rekening met je overige uitgaven. Bereken ook wat je netto per maand overhoudt en houd rekening met de kosten koper.
Werk je liever terug vanaf de woning die je op het oog hebt? Op Nationale Hypotheek kun je je benodigd inkomen berekenen.
Veelgestelde vragen
Hoeveel hypotheek kan ik krijgen met een inkomen van € 50.000?
Als alleenstaande met € 50.000 bruto per jaar kun je in 2026 bij een rente van 4,2% (10 jaar vast) ongeveer € 218.000 lenen: zo'n € 201.000 op basis van je inkomen plus € 17.000 extra omdat je alleen koopt. Heeft de woning label A of B, dan komt daar nog € 10.000 bij.
Telt het inkomen van mijn partner volledig mee?
Ja. Sinds 2024 telt het tweede inkomen voor 100% mee. De bank telt jullie inkomens bij elkaar op en kijkt welk percentage van dat gezamenlijke inkomen naar woonlasten mag.
Waarom kan ik bij een korte rentevaste periode minder lenen?
Kies je een rente die korter dan 10 jaar vaststaat, dan moet de bank rekenen met minimaal 5% toetsrente. Is je werkelijke rente lager, dan is je maximale hypotheek dus lager dan bij 10 jaar vast.
Dat beschermt je tegen een flinke stijging van je maandlasten.
Kan ik bij de ene bank meer lenen dan bij de andere?
Op basis van een vast inkomen meestal nauwelijks, want alle banken gebruiken dezelfde wettelijke normen. Verschillen ontstaan bij bijzonder inkomen (zzp, flexibel, pensioen), bij de manier waarop een bank studieschuld of andere leningen meetelt en bij uitzonderingen op de normen.
Mag ik meer lenen dan de woning waard is?
Nee. Je kunt maximaal 100% van de marktwaarde lenen. Alleen voor energiebesparende maatregelen mag je daarbovenop extra lenen (tot 106%). Kosten koper, zoals overdrachtsbelasting, notaris en taxatie, betaal je zelf.
Laatst bijgewerkt op 13-11-2026 · Bronnen: Tijdelijke regeling hypothecair krediet (financieringslastpercentages 2026), Staatscourant 2025, 36471 (Wijzigingsregeling hypothecair krediet 2026), Nibud, advies hypotheeknormen 2026. De rekentool geeft een indicatie; je werkelijke maximum stelt een adviseur of bank vast.