Regels en tarieven 2026 · laatst gecontroleerd op 25-10-2026

Hypotheek oversluiten in 2026: wanneer loont het en wat kost het?

Op deze pagina staat alles wat je over oversluiten moet weten: hoe banken de boeterente volgens de regels van de AFM moeten berekenen, welke kosten erbij komen en hoeveel daarvan aftrekbaar is. Je leest ook wanneer je beter bij je eigen bank blijft en waar je per geldverstrekker op let. Drie rekenvoorbeelden laten zien waarom hetzelfde renteverschil voor de één duizenden euro’s oplevert en voor de ander niets.

Wat is hypotheek oversluiten precies?

Bij oversluiten neem je een nieuwe hypotheek en los je daarmee je bestaande lening in één keer af. Meestal stap je over naar een andere geldverstrekker. Er komt een nieuwe hypotheekakte bij de notaris, de oude inschrijving bij het Kadaster wordt doorgehaald en je krijgt nieuwe voorwaarden: een andere rente, een andere rentevaste periode en soms een andere hypotheekvorm of een hoger bedrag.

Je hypotheek kan op vier manieren goedkoper of beter worden. Ze lijken op elkaar, maar de kosten en de gevolgen verschillen flink:

Route	Wat er gebeurt	Notaris en taxatie	Boeterente
Oversluiten naar een andere bank	Nieuwe lening, oude wordt volledig afgelost	Ja, nieuwe akte	Ja, tenzij je rentevaste periode afloopt
Oversluiten bij dezelfde bank	Nieuwe rente of voorwaarden binnen je huidige hypotheek	Meestal niet	Vaak wel, soms verrekend in de nieuwe rente
Rentemiddeling	Boete wordt in een opslag op de nieuwe rente verwerkt	Nee	Niet ineens, wel via een hogere rente
Renteherziening	Je bank biedt aan het einde van de rentevaste periode een nieuwe rente	Nee	Nee

Hypotheek oversluiten naar een andere bank

Wie oversluit, stapt in de meeste gevallen over naar een andere geldverstrekker, en dat is meestal ook waar het voordeel zit. Banken concurreren vooral om nieuwe klanten. Het tarief dat een bank aan bestaande klanten voorstelt bij renteherziening ligt daarom regelmatig hoger dan wat dezelfde bank of een concurrent aan nieuwe klanten biedt. Door de hele markt te vergelijken, met tientallen banken en verzekeraars, vind je vrijwel altijd een scherpere rente dan in het voorstel van je huidige bank.

Overstappen klinkt als veel gedoe, maar het meeste werk ligt bij de nieuwe bank en de notaris:

• De nieuwe bank toetst je opnieuw. Je levert inkomensgegevens aan en de woning wordt meestal getaxeerd. Is je huis meer waard geworden, dan val je vaak in een goedkopere risicoklasse.
• De notaris regelt de overstap. Hij lost je oude hypotheek af met het geld van de nieuwe bank, verrekent een eventuele boete en laat de oude inschrijving doorhalen. Je hoeft je oude bank zelf alleen om een aflosnota te vragen.
• Je kunt meteen meer veranderen. Je kiest een nieuwe rentevaste periode, kunt extra lenen voor een verbouwing of je overwaarde, en kunt een oude hypotheekvorm omzetten.
• Let op wat je verliest. Een huisbankkorting vervalt als je je betaalrekening niet meeneemt. Vergelijk ook de voorwaarden: boetevrije ruimte, rentedaalgarantie, verhuisregeling en of je rente omlaag gaat als je schuld daalt.

Blijven kan ook. Op hypotheek oversluiten bij dezelfde bank lees je wanneer dat de goedkopere keuze is. Maar zonder vergelijking met andere banken weet je niet of je huidige bank je een goede prijs biedt.

Wanneer loont oversluiten?

Een lagere rente bij een andere bank is op zich geen reden om over te stappen. De wet zorgt er namelijk voor dat je bank het renteverlies mag terugvragen, zodat het voordeel tussentijds grotendeels verdwijnt. Oversluiten loont wel in deze zeven situaties:

• Je rentevaste periode loopt binnen een jaar af. Je betaalt geen boete, en je kunt bij de meeste geldverstrekkers al maanden van tevoren een rente laten vastleggen. Vergelijk het verlengingsvoorstel van je eigen bank altijd met minstens twee andere aanbieders. Het voorstel van je huidige bank is zelden het scherpste.
• Je woning is flink meer waard geworden. Banken rekenen een lagere rente naarmate je minder leent ten opzichte van de woningwaarde (de LTV). Zakte je van boven 90% naar onder 65%, dan kan dat al snel 0,3 tot 0,4 procentpunt schelen. Vraag dit eerst bij je eigen bank aan; veel banken passen de risico-opslag aan na een nieuwe taxatie, zonder dat je hoeft over te sluiten.
• Je boetevrije ruimte is groot genoeg. Over het deel dat je per jaar boetevrij mag aflossen, betaal je geen vergoeding. Bij een kleine restschuld of een ruime boetevrije regeling kan dat het verschil maken.
• Je wilt extra geld opnemen. Voor een verbouwing, verduurzaming of het aflossen van duurdere leningen kun je bij oversluiten de overwaarde gebruiken. Kijk dan wel of een tweede hypotheek bij je huidige bank niet goedkoper is.
• Je wilt van een risicovolle hypotheekvorm af. Denk aan een beleggings- of levenhypotheek, een spaarhypotheek of een groot aflossingsvrij deel waarvoor de einddatum nadert.
• Je verhuist. Bij verkoop van de woning vragen geldverstrekkers geen boeterente. Vaak kun je je huidige rente meenemen naar de nieuwe woning, maar soms is een nieuwe hypotheek elders gunstiger.
• Je relatie eindigt. Neemt één partner de woning over, dan moet de hypotheek toch opnieuw worden beoordeeld. Dat is een natuurlijk moment om ook de rente en de bank opnieuw te kiezen.

Boeterente: zo rekent je bank

Wie tussentijds meer aflost dan is toegestaan, betaalt een vergoeding voor vervroegde aflossing, in de volksmond boeterente. Sinds 14 juli 2016 mag die vergoeding volgens artikel 81c van het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen niet hoger zijn dan het financiële nadeel van de geldverstrekker. De berekening moet ook voor jou te volgen zijn. Dat geldt ook voor hypotheken die vóór 2016 zijn afgesloten. De AFM heeft in een leidraad uitgewerkt wat dat in de praktijk betekent:

• Alleen over het deel boven je boetevrije ruimte. Mag je 10% per jaar boetevrij aflossen en heb je dat dit jaar nog niet gedaan, dan telt dat deel niet mee.
• Het renteverschil telt, niet de hele rente. De bank vergelijkt jouw contractrente met de vergelijkingsrente: de rente die zij nu vraagt voor een periode gelijk aan jouw resterende rentevaste looptijd.
• De gunstigste vergelijkingsrente voor jou. Biedt de bank geen periode die precies aansluit, dan moet zij de hoogste rente van de twee naastgelegen periodes nemen. Een hogere vergelijkingsrente betekent een lagere boete.
• Dezelfde risicoklasse en kortingen. De vergelijkingsrente moet horen bij de LTV-klasse waarop jouw contractrente gebaseerd is, met dezelfde vaste opslagen en kortingen, zoals een huisbankkorting.
• Geplande aflossingen gaan eraf. Bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek neemt je schuld volgens schema af. De bank mag alleen rente rekenen over wat er volgens dat schema nog zou openstaan.
• Contant gemaakt. De gemiste rente over de komende jaren wordt teruggerekend naar vandaag. Daardoor is een boete altijd iets lager dan het simpele renteverschil maal het aantal jaren.
• De resterende periode niet naar boven afronden. Je bank mag 6 jaar en 2 maanden niet als 7 jaar rekenen.

Je betaalt géén boeterente bij verkoop van je woning, bij overlijden en aan het einde van je rentevaste periode. De precieze uitzonderingen staan in de algemene voorwaarden van je hypotheek. Wil je de boete zelf narekenen, gebruik dan onze rekentool boeterente berekenen.

Drie rekenvoorbeelden

De voorbeelden hieronder zijn gemaakt met de oversluitcheck bovenaan deze pagina. Je kunt ze daar met je eigen cijfers overdoen.

Voorbeeld 1: tussentijds oversluiten levert bijna niets op

Sanne en Joost hebben nog € 300.000 hypotheek tegen 5,2%, vastgezet in 2023. Er staat nog 7 jaar vast. Een andere bank biedt 4,2% en hun eigen bank rekent voor 7 jaar ook 4,2%. Over het deel boven hun boetevrije 10% (€ 270.000) is het renteverschil 1 procentpunt. Contant gemaakt komt de boete uit op ongeveer € 16.350. Met € 3.500 advies-, notaris- en taxatiekosten moeten ze eerst bijna € 19.850 terugverdienen. Ze besparen € 250 per maand bruto, dus dat duurt 80 maanden. Na 7 jaar houden ze ongeveer € 1.150 bruto over, en na renteaftrek nog geen € 750.

Hun beter plan: dit jaar de boetevrije ruimte gebruiken als ze spaargeld hebben, en over vijf jaar opnieuw kijken. Hoe korter de resterende periode, hoe lager de boete.

Voorbeeld 2: einde rentevaste periode, € 5.000 netto verschil

Fatima’s rente van 2,1% loopt over twee maanden af. Haar bank stelt 4,6% voor 10 jaar voor bij een schuld van € 300.000. Een andere geldverstrekker biedt 4,2% voor dezelfde risicoklasse. Ze betaalt geen boete. Het renteverschil is € 100 per maand, en de € 3.500 aan kosten heeft ze in 35 maanden terugverdiend. Over 10 jaar scheelt het € 8.500 bruto, of ongeveer € 5.300 netto. Laat die offerte ook aan je eigen bank zien: soms past een bank het verlengingsvoorstel dan aan als je een betere offerte laat zien.

Voorbeeld 3: lagere rente zonder over te sluiten

Kees kocht in 2021 met een lening van 98% van de woningwaarde. Zijn huis is inmiddels zo’n 30% meer waard, zodat zijn schuld nog maar 72% van de waarde is. Na een nieuwe taxatie van € 600 verlaagt zijn bank de risico-opslag met 0,3 procentpunt. Op € 280.000 is dat € 70 per maand bruto. Hij betaalt geen notaris, geen advieskosten en geen boete, en heeft de taxatie in negen maanden terugverdiend.

Wat kost oversluiten?

De kosten van oversluiten bestaan uit eenmalige kosten en de eventuele boeterente. Dit zijn gangbare bedragen in 2026:

Kostenpost	Gangbaar bedrag	Fiscaal aftrekbaar?
Hypotheekadvies en bemiddeling	€ 1.500 – € 3.500	Ja, als financieringskosten
Notaris (hypotheekakte en inschrijving Kadaster)	€ 750 – € 1.500	Ja
Taxatierapport	€ 450 – € 700	Ja
Borgtochtprovisie NHG	0,4% van het hypotheekbedrag	Ja
Boeterente	€ 0 tot tienduizenden euro’s	Ja, voor zover zakelijk en niet meegefinancierd
Kosten van je oude bank (aflosnota, doorhaling)	€ 0 – € 250	Wisselend

Kosten die je maakt om je eigenwoningschuld af te sluiten mag je aftrekken in het jaar dat je ze betaalt, tegen maximaal 37,56% in 2026. Dat staat in artikel 3.120 van de Wet inkomstenbelasting 2001. Voor de boeterente heeft de Hoge Raad in 2023 bepaald dat die aftrekbaar is voor zover zij zakelijk is. Financier je de boete mee in je nieuwe hypotheek, dan is de rente over dat deel van de lening niet aftrekbaar. Het is dus vaak voordeliger om de boete uit eigen geld te betalen als dat kan.

Oversluiten tijdens of aan het einde van je rentevaste periode

Het moment bepaalt bijna alles. Aan het einde van je rentevaste periode stuurt je bank een renteherzieningsvoorstel, meestal drie tot vier maanden van tevoren. Begin zelf al eerder met vergelijken. Een nieuwe geldverstrekker heeft tijd nodig voor taxatie, offerte en notaris, en een rente-aanbod blijft vaak enkele maanden geldig. Zo zet je een lage rente al vast voordat je oude periode afloopt. Daalt de rente daarna nog, dan krijg je bij veel aanbieders de laagste van de twee (rentedaalgarantie).

Tijdens de rentevaste periode is de boete de grote rem, zoals voorbeeld 1 laat zien. Toch kan het slim zijn als de rente veel lager is dan jouw rente en je de nieuwe lage rente voor een veel langere periode vastzet dan je huidige restant. De boete gaat over je resterende jaren, terwijl het voordeel ook doorloopt in de jaren daarna. Dat is een rentevisie, geen zekerheid. Zet je risico’s daarom op een rij voordat je kiest. Bekijk ook de actuele 10-jaarsrente en de uitleg over de juiste rentevaste periode.

Alternatief: blijven bij je huidige bank

Blijf je bij je huidige geldverstrekker, dan heb je meestal geen notaris en vaak ook geen taxatie nodig. De bank kan je dan rentemiddeling aanbieden, of tussentijds een nieuwe rentevaste periode met een opslag voor de boete. Het voordeel is gemak en lage kosten. Het nadeel is dat je niet vergelijkt met de rest van de markt. Op hypotheek oversluiten bij dezelfde bank lees je per situatie welke route het goedkoopst is.

Oversluiten per geldverstrekker

De wettelijke regels voor de boeterente gelden voor iedere geldverstrekker. De verschillen zitten in de boetevrije ruimte, de kortingen die bij de vergelijkingsrente horen en het gemak waarmee je een aflosnota opvraagt. Je aflosnota vraag je op via de klantomgeving of bij de partij die je hypotheek beheert. Die staat op je jaaroverzicht.

Geldverstrekker	Hoort bij	Let bij oversluiten op
ABN AMRO, Florius, MoneYou	ABN AMRO	De huisbankkorting zit in je contractrente, dus ook in de vergelijkingsrente. Actuele tarieven: ABN AMRO hypotheekrente.
ING	ING	Rente inclusief Actieve Betaalrekening Korting. Stap je over, dan vervalt die korting. Zie ING hypotheekrente.
Rabobank	Rabobank	Betaalpakketkorting werkt hetzelfde. Bekijk de Rabobank hypotheekrente.
Nationale-Nederlanden	NN Group	Vraag na of je hypotheek bij NN zelf of bij een label wordt beheerd. Daar vraag je ook de aflosnota aan.
Aegon	a.s.r. (sinds 2023)	Bestaande Aegon-hypotheken lopen gewoon door. Check in je voorwaarden hoeveel je boetevrij mag aflossen.
a.s.r., Allianz, Centraal Beheer (Achmea)	Verzekeraars	Vaak scherpe rentes voor lange rentevaste periodes. Interessant als je na oversluiten 20 of 30 jaar wilt vastzetten.
SNS, ASN, RegioBank, BLG Wonen	de Volksbank	Elk label heeft eigen tarieven en kortingen. Kijk per label hoeveel je boetevrij mag aflossen.
Argenta	Argenta	Korting voor een zuinig energielabel. Bekijk de Argenta hypotheekrente.
Attens, Hypotrust, Merius, Knab, Lloyds, Quion en andere labels	Fondsen, verzekeraars en servicers	Je lening wordt vaak beheerd door een servicer zoals Quion of Stater. Vraag de aflosnota daar op. Of het label nog nieuwe hypotheken aanbiedt, maakt voor overstappen niet uit.
DSB	Failliet (2009)	Hypotheken van DSB zijn na het faillissement overgedragen aan andere partijen. Staat er nog een oude DSB-polis aan je hypotheek gekoppeld, laat die dan meenemen in het advies.

Vergelijk de actuele rentes van de grote banken in één overzicht op actuele hypotheekrente.

Online oversluiten: kan dat?

Grotendeels wel. Rente vergelijken, documenten aanleveren en de offerte tekenen gaat tegenwoordig digitaal. De hypotheekakte teken je wel bij de notaris en de woning wordt meestal opnieuw getaxeerd. Online aanbieders werken vaak execution only: je krijgt geen advies en draagt zelf de verantwoordelijkheid voor je keuzes. Dat scheelt advieskosten. Het is alleen verstandig als je situatie eenvoudig is: een vast inkomen, alleen een andere rente en geen verandering van hypotheekvorm of bedrag. Zodra er een boete, een fiscaal overgangsrecht of een gekoppelde polis in het spel is, levert advies meestal meer op dan het kost.

Oversluiten met een annuïteiten-, lineaire of oudere hypotheek

• Annuïteitenhypotheek en lineaire hypotheek: je houdt de resterende looptijd voor de renteaftrek. Sluit je bijvoorbeeld na 8 jaar over, dan heb je voor dat bedrag nog 22 jaar aftrek. Vraag je nieuwe bank om de looptijd daarop te laten aansluiten.
• Hypotheek van vóór 2013: een aflossingsvrije of spaarhypotheek die op 31 december 2012 al bestond, valt onder het fiscale overgangsrecht. Dat recht blijft bij oversluiten behouden, ook naar een andere bank, zolang je het bedrag niet verhoogt. Leen je extra, dan moet dat extra deel annuïtair of lineair worden afgelost om aftrekbaar te zijn.
• Spaar-, leven- of beleggingshypotheek: hier hangt een polis of spaarrekening aan je lening. Bij oversluiten moet je bepalen wat je daarmee doet: voortzetten, afkopen of de waarde gebruiken om af te lossen. Dat heeft gevolgen voor de belasting. Lees meer bij spaarhypotheek omzetten naar annuïteiten.

Oversluiten op oudere leeftijd

Ook na je zestigste kun je je hypotheek oversluiten. Bereik je binnen tien jaar de AOW-leeftijd, dan kijkt de bank ook naar je verwachte inkomen na pensionering. Na de AOW-leeftijd gelden ruimere woonquotes, omdat gepensioneerden minder andere lasten hebben. Wil je je hypotheek alleen goedkoper maken zonder extra te lenen en worden je maandlasten niet hoger, dan mag een geldverstrekker onder voorwaarden van de leennormen afwijken. Die uitzondering is juist bedoeld voor oversluiters met een lager pensioeninkomen. Wil je overwaarde opnemen om van te leven, dan komen ook een verzilverhypotheek of een tweede hypotheek met rente-opbouw in beeld.

Stappenplan: zo sluit je je hypotheek over

1. Vraag je aflosnota op. Daarin staan je restschuld, de boeterente en de geplande aflosdatum.
2. Controleer de boete. Klopt de vergelijkingsrente met de regels hierboven, en is je boetevrije ruimte van dit jaar meegenomen?
3. Vergelijk minstens drie aanbieders, voor dezelfde rentevaste periode en dezelfde risicoklasse, inclusief alle kortingen en voorwaarden zoals verhuisregeling en rentedaalgarantie.
4. Laat je woning taxeren als een lagere LTV-klasse je een lagere rente oplevert.
5. Reken netto door. Tel boete, kosten en renteaftrek mee, met de oversluitcheck bovenaan deze pagina of samen met een adviseur.
6. Teken de offerte en lever je documenten aan: werkgeversverklaring of jaarcijfers, salarisstroken, recente hypotheekoverzichten en het taxatierapport.
7. Passeer bij de notaris. De notaris lost je oude hypotheek af, schrijft de nieuwe in bij het Kadaster en verrekent de boete. Bewaar de nota voor je belastingaangifte.

Veelgestelde vragen over hypotheek oversluiten

Laatst gecontroleerd op 25-10-2026 · Bronnen: AFM, vergoeding voor vervroegde aflossing, AFM-leidraad (consultatie 2022), Hoge Raad ECLI:NL:HR:2023:1570, Wet IB 2001, Tijdelijke regeling hypothecair krediet. De oversluitcheck geeft een indicatie; je exacte boete staat in je aflosnota.