Horeca en hotels 2026 · gecontroleerd op 30 oktober
Hotelfinanciering voor renovatie, uitbreiding en herfinanciering
Kort antwoord
Hotelfinanciering voor een bestaand hotel draait om je exploitatiecijfers: de bank kijkt naar bezetting, gemiddelde kamerprijs en de kasstroom na btw, en pas daarna naar het pand. Een renovatie van 30 kamers kost ruwweg € 15.000 tot € 50.000 per kamer, afhankelijk van of je alleen inrichting vervangt of ook badkamers en installaties. Voor € 900.000 renovatie met € 150.000 eigen geld, 10 jaar en een rekenrente van 7% betaal je ongeveer € 8.708 per maand. Alleen de kamerinrichting van € 250.000 via financial lease over 5 jaar kost circa € 5.009 per maand en kan apart een KIA van zo’n € 10.753 opleveren. Sinds 2026 rekent de bank met 21% btw op logies.
Rekentool 2026
Wat kost je renovatie of uitbreiding per maand?
Maandlast voor de investering
€ 0
- Benodigde financiering
- € 0
- Rentekosten in totaal
- € 0
- Totaal inclusief eigen middelen
- € 0
- KIA (nul boven € 392.230)
- € 0
- Maandlast zonder restant
- € 0
Eén lening met gelijke maandtermijnen en een vaste rente. Splits je pandgebonden werk en losse inrichting, dan krijg je twee looptijden en een ander maandpatroon. KIA staat uit omdat een renovatie van deze omvang boven de grens valt; een kleinere vervanging van inrichting kan wel KIA opleveren. Btw en kosten van de bank zijn niet meegerekend.
Wanneer heb je hotelfinanciering nodig als je al een hotel hebt?
Dit gaat over hoteliers die al draaien. Wil je een hotel kopen of overnemen, lees dan eerst hotel financieren. Een bestaand hotel heeft geld nodig op vier momenten:
- Renovatie. Kamers, badkamers en gangen slijten. Gasten zien dat en het staat binnen een seizoen in de beoordelingen. Veel hotels frissen hun kamers eens in de 7 tot 10 jaar op.
- Uitbreiding. Extra kamers, een vergaderzaal, een wellnessruimte of een tweede locatie.
- Verduurzaming. Isolatie, warmtepomp, zonnepanelen of ledverlichting. Die maatregelen verdienen zich terug via lagere energiekosten.
- Herfinanciering. De rentevaste periode loopt af, de bank wil afbouwen of je wilt een aandeelhouder uitkopen.
Op welke kengetallen beoordeelt een bank je hotelfinanciering?
De bank vertaalt je hotel naar een paar cijfers. Ken ze voordat je het gesprek ingaat.
| Kengetal | Wat het zegt | Voorbeeld |
|---|---|---|
| Bezettingsgraad | Deel van de beschikbare kamernachten dat verkocht is | 70% |
| Gemiddelde kamerprijs | Opbrengst per verkochte kamer per nacht, excl. btw | € 120 |
| Omzet per beschikbare kamer | Bezetting maal gemiddelde kamerprijs | € 84 per nacht |
| Kameromzet per jaar | Aantal kamers maal 365 maal omzet per beschikbare kamer | 30 kamers: € 919.800 |
| Bedrijfsresultaat vóór rente en afschrijving | Wat er overblijft na personeel, inkoop, energie, commissies | Bepaalt hoeveel schuld je kunt dragen |
| Dekking van rente en aflossing | Kasstroom gedeeld door rente plus aflossing | Moet ruim boven 1 liggen |
Twee dingen vallen banken vaak op. Een hoog aandeel boekingen via platforms drukt je marge door commissies. En de stap van 9% naar 21% btw op logies per 1 januari 2026 betekent dat je bij gelijke kamerprijs voor de gast minder netto overhoudt. Laat met cijfers zien hoe je dat opvangt.
Pand en exploitatie gescheiden: opco en propco
Veel hotels zijn ingericht met twee vennootschappen: een vastgoed-bv die het pand bezit en een exploitatie-bv die het hotel runt en huur betaalt. Voor financiering heeft dat voordelen:
- De bedrijfshypotheek zit bij de vastgoed-bv met het pand als onderpand.
- Inrichting en werkkapitaal zitten bij de exploitatie-bv, met lease en een kredietlijn.
- Wil je later stoppen, dan kun je de exploitatie verkopen en het pand verhuren, of andersom.
- Een belegger kan het pand overnemen terwijl jij blijft exploiteren (sale-and-leaseback).
De bank wil wel dat de huur tussen de twee bv’s marktconform is en dat beide meetekenen of elkaar borg staan.
Hotelfinanciering voor een renovatie: drie manieren
| Aanpak | Bedrag | Financiering | Rente (voorbeeld) | Looptijd | Maandlast |
|---|---|---|---|---|---|
| Volledige renovatie, 10 jaar | € 750.000 na € 150.000 eigen geld | Zakelijke lening of ophoging hypotheek | 7% | 10 jaar | € 8.708 |
| Volledige renovatie, 7 jaar | € 750.000 | Zakelijke lening | 7% | 7 jaar | € 11.320 |
| Alleen kamerinrichting | € 250.000 | Financial lease | 7,5% | 5 jaar | € 5.009 |
De kortere looptijd kost € 2.612 per maand meer, maar bespaart ruim € 94.000 rente. Een renovatie die je over tien jaar afbetaalt terwijl de volgende ronde over acht jaar al nodig is, stapelt schuld op schuld. Kies daarom een looptijd die korter is dan de verwachte levensduur van wat je vervangt. Bouwkundige delen zoals badkamers, leidingen en installaties horen bij het pand en passen bij een ophoging van de hypotheek. Losse inrichting zoals bedden, kasten, tv’s en vloerkleden past beter bij lease. Dan blijft de lening op het pand beperkt.
Een adviseur splitst je renovatieplan in pandgebonden werk en losse inrichting, rekent per deel de passende looptijd en financiering door en toetst het geheel aan je kengetallen.
KIA en EIA bij hotelfinanciering
Investeer je in één boekjaar meer dan € 392.230, dan is de KIA nul. Een volledige renovatie van € 900.000 levert dus geen KIA op. Vervang je in een jaar alleen kamerinrichting voor € 250.000, dan is de KIA ongeveer € 10.753 (€ 19.769 minus 7,56% van het deel boven € 130.744). Spreid je de renovatie over twee boekjaren omdat dat in de praktijk ook zo gaat, bijvoorbeeld per verdieping, dan kan dat voordeel opleveren. Laat dit vooraf met je adviseur doorrekenen. Verduurzaming kan onder de EIA vallen als de maatregel op de Energielijst 2026 staat. De EIA is 40% van de investering en je meldt binnen 3 maanden na de opdracht bij RVO. Lucht/water-warmtepompen met halogeenvrij koudemiddel en warmtepompboilers komen in aanmerking, gewone split-airco’s niet. EIA en MIA mag je niet voor dezelfde investering combineren.
Je hotel herfinancieren: waar let je op?
Loopt je rentevaste periode af of wil je naar een andere bank, dan begint het met een actuele taxatie en drie jaar cijfers. Een voorbeeld: een hypotheek van € 2,4 miljoen over 20 jaar tegen 6,25%, waarbij € 600.000 aan het einde blijft staan, kost € 16.282 per maand. Volledig aflossen kost meer per maand, maar laat je na twintig jaar zonder schuld. Vergelijk bij herfinanciering niet alleen de rente:
- Boeterente bij oversluiten binnen de rentevaste periode.
- Leningsvoorwaarden over solvabiliteit en dekking van rente en aflossing.
- De vraag of de bank een kredietlijn voor seizoenswerkkapitaal blijft bieden.
- Zekerheden: verpanding van inventaris, borgtochten en een eventuele hoofdelijke aansprakelijkheid van beide bv’s.
Hotelfinanciering en seizoensinvloeden
Een kusthotel draait in de zomer twee keer zoveel als in de winter. Vaste maandlasten blijven gelijk. Een kredietlijn vangt het dal op, maar banken willen zien dat die elk jaar weer terugzakt. Vraag ook of een deel van de aflossing seizoensgebonden kan, met hogere termijnen in het hoogseizoen. Niet elke bank biedt dat, maar het past beter bij je kasstroom.
Stappenplan voor hotelfinanciering
- Zet je kengetallen van drie jaar op een rij: bezetting, kamerprijs, omzet per kamer, bedrijfsresultaat.
- Maak een prognose met 21% btw op logies, een basisscenario en een scenario met 10% minder bezetting.
- Splits het plan in pand, installaties, inrichting en werkkapitaal.
- Vraag offertes bij aannemers en leveranciers en laat de investering zo nodig taxeren als verbouwde waarde.
- Toets EIA of MIA vóór je opdracht geeft en meld op tijd bij RVO.
- Leg het plan voor bij je huidige bank en bij minstens één andere financier.
Verder lezen
Exploiteer je ook een restaurant of grand café in je hotel? Lees restaurant financieren, lening restaurant of café financieren. Heb je een eigen wasserij- of opslaghal, kijk dan bij de hypotheek bedrijfshal. Keuken en bar staan in lease en financiering horeca, kantoor en receptie in lease en financiering kantoor en winkel. Kleinere bedragen regel je met een zakelijke lening. Het totaaloverzicht staat bij bedrijfsfinanciering.
Wil je weten hoeveel extra schuld je hotel kan dragen voor een renovatie of uitbreiding? Je krijgt een doorrekening op basis van je eigen kengetallen. Je kunt je cijfers ook eerst sturen via het contactformulier.
Veelgestelde vragen over hotelfinanciering
Wat is het verschil tussen hotelfinanciering en hotel financieren?
Op deze site gaat hotelfinanciering over hotels die al draaien: renoveren, uitbreiden en herfinancieren. Hotel financieren gaat over het kopen of overnemen van een hotel.
Hoe vaak moet een hotel renoveren?
Veel hotels frissen de kamers eens in de 7 tot 10 jaar op. Badkamers en installaties gaan langer mee. Plan je financiering zo dat de schuld van de vorige ronde is afgelost voordat de volgende begint.
Kan ik de renovatie van mijn hotel leasen?
Losse inrichting zoals bedden, meubels en tv’s wel. Bouwkundig werk zoals badkamers en leidingen niet; dat financier je met een lening of een ophoging van de hypotheek.
Welke kengetallen wil de bank zien bij hotelfinanciering?
Bezettingsgraad, gemiddelde kamerprijs, omzet per beschikbare kamer, het bedrijfsresultaat en de dekking van rente en aflossing. Lever drie jaar historie en een prognose aan.
Telt de btw-verhoging op logies mee bij mijn financiering?
Ja. Sinds 1 januari 2026 geldt 21% btw op logies. De bank toetst op je netto omzet en kasstroom, dus je prognose moet met het nieuwe tarief rekenen.
Laatst gecontroleerd op 30-10-2026 · Bronnen: Belastingdienst (btw-tarief logies 2026, KIA 2026), RVO (Energielijst 2026, EIA), eigen rekenvoorbeelden. Uitkomsten zijn indicaties, geen offerte.