Horeca en hotels 2026 · gecontroleerd op 30 oktober
Hotel financieren: pand, inrichting, overname en werkkapitaal
Kort antwoord
Hotel financieren betekent bijna altijd een stapel van financieringen: een bedrijfshypotheek voor het pand, lease voor de inrichting, eigen geld of een verkoperslening voor de goodwill en een kredietlijn voor werkkapitaal. Een klein hotel met 15 tot 30 kamers buiten de grote steden kost ruwweg € 1,5 tot 5 miljoen, in de Randstad vaak meer. Bij een overname van € 3,5 miljoen is de maandlast in ons voorbeeld ongeveer € 24.550 in de eerste vijf jaar en daarna circa € 13.570. Reken op ruim € 1,2 miljoen eigen geld inclusief 10,4% overdrachtsbelasting over het pand. Sinds 1 januari 2026 geldt op overnachtingen 21% btw in plaats van 9%, en dat drukt de marge waarop de bank je toetst.
Rekentool 2026
Snelle indruk: wat kost de hotelaankoop per maand?
Maandlast alles in één lening
€ 0
- Vreemd vermogen
- € 0
- Rente over de looptijd
- € 0
- Totaalbedrag inclusief eigen vermogen
- € 0
- KIA (in een overnamejaar meestal nul)
- € 0
- Maandlast zonder openstaand bedrag
- € 0
Ruwe indruk: het hele bedrag als één annuïtaire lening met één rente. In de praktijk financier je pand, inrichting en goodwill apart, met kortere looptijden voor inrichting en goodwill en dus hogere lasten in de eerste jaren. Overdrachtsbelasting, werkkapitaal en kosten zijn niet meegenomen.
Uit welke onderdelen bestaat de financiering van een hotel?
Een financier kijkt niet naar één bedrag, maar naar vier blokken met elk een eigen risico. Hoe beter je die scheidt, hoe beter de voorwaarden.
| Blok | Wat valt eronder | Typische financiering | Onderpand |
|---|---|---|---|
| Pand en grond | Gebouw, kavel, vaste installaties, lift | Bedrijfshypotheek, 15 tot 20 jaar | Hypotheekrecht |
| Inrichting (FF&E) | Bedden, kamerinrichting, ontbijtzaal, keuken, wasmachines | Financial lease of zakelijke lening, 5 tot 7 jaar | Het object zelf |
| Goodwill | Naam, gasten, boekingen, beoordelingen op boekingssites, personeel | Eigen geld, verkoperslening, achtergesteld | Nauwelijks |
| Werkkapitaal | Aanloopkosten, seizoensdal, voorraad, eerste salarissen | Rekening-courantkrediet | Debiteuren en voorraad |
Goodwill is het lastigste deel. Banken financieren het liever niet, omdat het bij een faillissement niets oplevert. Daarom wordt het vaak betaald met eigen geld en een lening van de verkoper die pas wordt afgelost als de bank zijn termijnen heeft gekregen.
Rekenvoorbeeld: een hotel van € 3,5 miljoen financieren
Een stadshotel met 20 kamers, ontbijt en een kleine bar. Overnamesom € 3,5 miljoen: pand € 2,6 miljoen, inrichting € 400.000, goodwill € 300.000, werkkapitaal € 200.000. De rentes zijn rekenvoorbeelden.
| Onderdeel | Bedrag | Financiering | Rente | Looptijd | Maandlast |
|---|---|---|---|---|---|
| Pand | € 2.600.000 | Hypotheek € 1.820.000 (70%), rest eigen geld | 6,5% | 20 jaar | € 13.569 |
| Inrichting | € 400.000 | Financial lease | 7,5% | 5 jaar | € 8.015 |
| Goodwill | € 300.000 | € 150.000 eigen geld, € 150.000 verkoperslening | 7% | 5 jaar | € 2.970 |
| Werkkapitaal | € 200.000 | Kredietlijn, rente alleen over gebruik | variabel | doorlopend | afhankelijk van gebruik |
| Totaal vaste lasten | eerste 5 jaar | € 24.554 |
Eigen geld: € 780.000 in het pand, € 150.000 in de goodwill en € 270.400 overdrachtsbelasting. Samen € 1.200.400, nog zonder notaris, taxatie en advieskosten. Na vijf jaar vallen lease en verkoperslening weg en blijft de hypotheek van € 13.569 over. Rond die tijd moeten de kamers vaak ook opgefrist worden; houd daar rekening mee. De rekentool bovenaan rekent het geheel als één lening met één rente. Dat is handig voor een eerste indruk, maar de echte opbouw in blokken geeft een ander maandpatroon.
Welke routes zijn er om een hotel te financieren?
- Kopen met hypotheek en lease. De opbouw hierboven. Jij bent eigenaar van pand en exploitatie.
- Alleen de exploitatie overnemen en het pand huren. Veel minder eigen geld, wel een lang huurcontract. Je financiert dan alleen inrichting, goodwill en werkkapitaal.
- Pacht of huur van een belegger. Een belegger koopt het hotel en verhuurt het aan jou. De huur is vaak gekoppeld aan omzet.
- Sale-and-leaseback. Ben je al eigenaar, dan verkoop je het pand en huur je het terug om een tweede locatie of renovatie te betalen.
- Verkoperslening. De vertrekkende hotelier laat een deel van de koopsom staan. Dat laat zien dat hij in de zaak gelooft, en dat waardeert een bank.
- BMKB. Voor mkb-hotels die te weinig zekerheden hebben kan de bank een overheidsborg aanvragen. Voor het gebouwdeel mag de borgstelling tot 12 jaar lopen.
Wie al een hotel heeft en wil herfinancieren, renoveren of uitbreiden, vindt de aandachtspunten bij hotelfinanciering.
Wat betekent de btw-verhoging op logies voor je financiering?
Sinds 1 januari 2026 valt de verhuur van hotelkamers onder het algemene btw-tarief van 21%. Gasten betalen meer, of jij levert marge in. Voor de bank telt de netto omzet en de kasstroom die overblijft. Een prognose die nog met 9% btw rekent, is onbruikbaar. Laat in je ondernemingsplan zien hoe je kamerprijs en bezetting zich ontwikkelen onder het nieuwe tarief. Een arrangement met ontbijt of diner moet je bovendien splitsen in delen met verschillende btw-tarieven.
Een adviseur deelt de overnamesom op in pand, inrichting, goodwill en werkkapitaal, rekent per blok de beste financiering door en laat zien hoeveel eigen geld je echt moet meenemen.
Hoe beoordelen banken een hotelaankoop?
- Exploitatiecijfers van het hotel. Bezettingsgraad, gemiddelde kamerprijs, omzet per beschikbare kamer en het bedrijfsresultaat van de laatste drie jaar.
- Jouw ervaring. Een bank financiert een ervaren hotelmanager eerder dan een zijinstromer zonder horecaverleden. Heb je die ervaring niet, betrek dan een ervaren partner of bedrijfsleider.
- Ligging en concept. Een hotel bij een station of in een toeristische stad is minder seizoensgevoelig dan een hotel aan de kust.
- Afhankelijkheid van boekingsplatforms. Een hoog aandeel boekingen via platforms betekent hoge commissies en minder eigen gasten.
- Vergunningen. Exploitatievergunning, drank- en horecavergunning, brandveiligheid en gebruiksmelding moeten overdraagbaar of opnieuw aan te vragen zijn.
- Staat van het pand. Achterstallig onderhoud, lift, brandmeldinstallatie en sprinkler worden in de taxatie meegenomen.
Fiscale aandachtspunten bij hotel financieren
In het jaar van een overname ligt het totale investeringsbedrag al snel boven € 392.230. Dan is de KIA nul. Goodwill en grond vallen er altijd buiten. Op het gebouw schrijf je af tot de bodemwaarde, gelijk aan de WOZ-waarde. Inrichting schrijf je in vijf tot tien jaar af. Goodwill schrijf je fiscaal in minimaal tien jaar af. Wil je de KIA voor inrichting benutten, dan helpt het soms om vervanging van inventaris in een later jaar te plannen. Losse inventaris financieren lees je bij horeca-inventaris leasen.
Stappenplan: een hotel kopen en financieren
- Vraag de verkoper om jaarcijfers van drie jaar, bezettingscijfers per maand en een overzicht van personeel en contracten.
- Laat de overnamesom splitsen in pand, inrichting, goodwill en voorraad. Dat bepaalt je financiering en je belasting.
- Laat het pand taxeren en bouwkundig keuren, inclusief brandveiligheid.
- Schrijf een ondernemingsplan met prognose onder 21% btw op logies en met een slecht scenario.
- Bespreek een verkoperslening en eventueel een overgangsperiode waarin de verkoper meewerkt.
- Vraag twee of drie banken om een offerte en laat de inrichting apart offreren via lease.
- Regel vergunningen op jouw naam en neem een voorbehoud op voor financiering en vergunningen.
- Teken bij de notaris en zorg dat de kredietlijn klaarstaat op de overdrachtsdatum.
Valkuilen bij hotel financieren
- Goodwill te hoog betalen op basis van een uitzonderlijk goed jaar.
- Geen werkkapitaal voor de eerste winter of een tegenvallend voorjaar.
- Renovatie van de kamers vergeten, terwijl gasten dat terugzien in de beoordelingen.
- Inrichting op de hypotheek zetten en twintig jaar betalen voor bedden die na zeven jaar vervangen worden.
- De btw-verhoging op logies niet in de prognose verwerken.
Verder lezen over horeca en vastgoed
Heb je ook een restaurant in het hotel of overweeg je alleen een restaurant? Lees restaurant financieren en lening restaurant. Voor keuken en bar is er het overzicht lease en financiering horeca, voor kantoorinrichting lease en financiering kantoor en winkel. Bouwt of koopt je hotelgroep ook een opslag- of wasserijhal? Zie bedrijfshal financieren en hypotheek bedrijfshal. Voor kleinere bedragen is er de zakelijke lening. Alle vormen staan op bedrijfsfinanciering, en een overname in het algemeen bij bedrijfsovername financieren.
Overweeg je een hotel te kopen? Je krijgt een financieringsopzet per blok met eigen geld, maandlasten en een scenario met lagere bezetting. Liever eerst de stukken sturen? Dat kan via het contactformulier.
Veelgestelde vragen over hotel financieren
Hoeveel eigen geld heb je nodig om een hotel te kopen?
Veel. In ons voorbeeld van € 3,5 miljoen is het ruim € 1,2 miljoen inclusief overdrachtsbelasting. Banken financieren vaak 60 tot 80% van de waarde van het pand en zelden de goodwill.
Financiert een bank de goodwill van een hotel?
Zelden volledig. Goodwill levert bij een gedwongen verkoop weinig op. Daarom betaal je het meestal met eigen geld en een achtergestelde lening van de verkoper.
Kan ik de inrichting van een hotel leasen?
Ja. Bedden, kamerinrichting, keuken en wasmachines zijn goed te leasen met een looptijd die past bij de levensduur. Je wordt bij financial lease economisch eigenaar en schrijft zelf af.
Welk btw-tarief geldt in 2026 voor hotelovernachtingen?
Sinds 1 januari 2026 geldt 21% btw op logies. Daarvoor was het 9%. Verwerk dit in je prognose, want de bank toetst op de kasstroom na btw.
Is een hotel overnemen zonder het pand te kopen een optie?
Ja. Je neemt dan alleen de exploitatie over en huurt het pand. Je hebt veel minder eigen geld nodig, maar je bent afhankelijk van de huurvoorwaarden en de verhuurder.
Laatst gecontroleerd op 30-10-2026 · Bronnen: Belastingdienst (btw-tarief logies 2026, overdrachtsbelasting 2026, KIA 2026), RVO (BMKB), eigen rekenvoorbeelden. Uitkomsten zijn indicaties, geen offerte.